房地产企业营业税政祥讲解[1].docVIP

PAGE PAGE 26 第一讲 房地产企业营业税政策讲解 一、营业税纳税义务发生时间 （一）纳税义务发生时间的变化对房地产企业的影响分析 1、自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税（《营业税暂行条例》第25条）。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。 但按预售房款缴纳的土地增值税和企业所得税属于预缴。 思考：甲企业2008年12月31日，预收账款的期末余额1200万元，12月1日，预收账款的期初余额为400万元。 借：银行存款800 贷：预收账款800 问以下的会计处理是否可以？ 借：营业税金及附加44（800*5.5%） 贷：应交税费——应交营业税等44（800*5.5%） 答：不可以。违背了费用与收入配比的原则。 正确的应当是： 借：待摊税金44 贷：应交税费——应交营业税等44 问：这44万元的营业税金及附加是否可以在2008年度税前扣除？ 答：国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发【2009】31号）第12条：第十二条　企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除（及据实扣除）。 问：2008年度企业所得税纳税申报时应当如何申报？ 答：《纳税调整项目明细表》（附表三第）54行“其他”第4列“调减金额”填报44万元，结转到主表第15行纳税调减44万元。 附表三第52行“房地产企业纳税调整”第3列“调增金额”=800*15%=120万元。结转到主表第14行纳税调增120万元。 假设2009年1月份，上述预收账款中，由500万元结转收入，会计处理： 借：预收账款500 贷：主营业务收入500 借：营业税金及附加500*5.5% 贷：待摊税金500*5.5% 申报： （1）附表三第54行第3列“调增金额”=500*5.5%=？ （2）2009年度汇算清缴时，附表三第52行第4列纳税调减500*15%=？ 2、自2009年1月1日起，房地产企业销售开发产品的，应当按书面合同约定的付款日期，确认收入缴纳营业税。如果房地产企业没有签订书面合同或书面合同中没有约定付款日期的，应当于开发产品交付给业主的当天确认收入缴纳营业税(《营业税暂行条例》第12条、《营业税暂行条例实施细则》第24条)。 3、自2009年1月1日起，建筑业劳务采取预收款方式进行的，应当在收到预收款的当天确认收入缴纳营业税。（《营业税暂行条例实施细则》第25条） 4、房地产企业如果将资产租赁给其他企业使用收取的租赁费，采取预收款方式出租的，应当于收到预收款的当天确认收入缴纳营业税。（变化） 思考：甲房地产企业将沿街房租赁给乙企业使用，合同约定，租赁期限为5年，于2009年5月1日一次性支付第1年的租赁费12万元。 2009年会计处理： 借：银行存款12 贷：其他业务收入8 预收账款4 税务处理： （1）营业税计税依据=12万元 （2）所得税计税依据=8万元。 《企业所得税法实施条例》第19条：企业取得的租赁收入应当按合同约定的付款日期及金额确认收入缴纳企业所得税（同时，国税函【2010】79号）。 问：乙企业2009年度准予准予税前扣除的租赁费=？ 答：《企业所得税法实施条例》第47条：企业支付的租赁费应当按租赁期限均匀扣除。所以准予扣除8万元。 借：管理费用-租赁费8(12×8/12) 预付账款4 贷：银行存款12 企业所得税与会计处理一致。 （二）房地产企业在纳税自查中应当注意的问题 1、有无收到预售房款不缴纳营业税的。注意检查其他应付款、应付帐款等账户。 问题：下面业务会计处理的记账凭证未附购货清单，是否正确？ 借：管理费用——办公费20000 贷：现金20000 《国家税务总局关于转发中纪委关于坚决制止开具虚假发票公款报销行为的通知的通知》（国税函【2003】230号）：企业购进货物或劳务取得发票必须开具具体的货物或劳务的名称，如果开具大类货物或劳务名称的，必须附销售单位开具的销售清单，没有取得销售清单的，一律不得税前扣除。 2、收到预售房款长期放在销售部门不入账。 3、委托代销的开发产品长期没有收到代销清单，税务机关一般要到受托方进行调查。 4、与业主串通，将购房款直接打入个人账户。 思考：甲房地产企业与某拆迁户李某达成拆迁补偿费协议，约定如下： 1.以相同面积65平米与被拆迁户进行房屋调换。 2.由于房地产企业提供的房屋位置因素，等面积的部分，每平米李某按协议支付给房地产企业200元的差价。 3.超过的面积80平米-65平米=15平米，