房地产企业全程财税处理与筹划.pptVIP

公司架构设计 房地产企业群架构之业务架构 1、多元战略中的业务架构 某集团公司 生物制药 酒店餐饮 房地产 商业超市 公司架构设计 房地产企业群架构之业务架构 2、专业化战略中的业务架构 原土地 持有人 拆迁补偿户 规划设计 单位 土建单位 销售代理 公司 装饰装修 单位 房地产开发企业 可行性分析 与咨询 广告公司 园林绿化 公司架构设计 房地产单一企业架构 股本架构 业务架构 组织架构 地域架构 资产架构 房地产 企业 公司架构设计 房地产单一企业架构之股本架构 1、单一企业股本架构服从于企业群产权关系架构 2、股本架构简单原则 3、股本架构可控原则 国有股东问题 4、自然人股东还是法人股东 5、特殊事项的股本架构调整 土地投资入股引发的股本架构调整 收购土地持有方引发的股本调整 公司架构设计 房地产单一企业架构之资产架构 长期投资： 请别的企业代为 赚钱的资产 固定资产、无形资产： 资金一旦投入 短期内回不来的资产 其他资产： 已经耗掉现金，但不想 承认为费用的虚的资产 流动资产： 买卖收付过程中 会带来现金增加的资产 流动负债： 近期需要偿还的债务 长期负债： 一年内不需要偿还的债务 股本 公司登记时投入的资本额 未分配利润 以前的税后利润，未拿走 公积金 以前的税后利润，不能拿走 公司架构设计 房地产单一企业架构之资产架构 1、非流动资产与流动资产架构 2、负债架构 3、股东投入架构 未分配利润、法定公积、盈余公积问题 4、股权与债权的转化 公司架构设计 房地产单一企业架构之组织架构 采购部门 工程部门 营销部门 行政、人力资源等支持部门 决策 部门 财务部门 公司架构设计 房地产单一企业架构之业务架构 独立 运作型 投资入股型 政府改造型 买卖楼花型 合作建房型 收购公司型 代建型 公司架构设计 房地产单一企业架构之地域架构 1、税收征管空间的地域差异 2、房地产项目管理特殊架构 公司架构设计 房地产企业财务架构 开发间接费 土地及拆迁补偿费用 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 建安工程费 期间费用 实际销 售收入 视同销 售收入 代收款 项收入 资产重组 广义的投资常常和资产重组联系在一起，并通过种种重组的方式实现企业投资的目的。 企业 企业法律 形式改变 分立 债务重组 股权收购 合并 资产收购 公司设立与资产重组 1、债务重组 （1）债务重组本质 债权（应收、其他应收）换现金、股权、其他资产等 某企业“债权换土地”案例 （2）三个风险点 ——视同销售 ——公允价值 ——重组收入与重组损失 （3）税收优惠重组应纳税所得额占全年应纳税所得额50%以上，可在5个纳税年度平均分配。 公司设立与资产重组 2、股权收购 （1）股权收购本质 现金、股权、其他资产等换取对方股权 （2）三个风险点 ——视同销售 ——公允价值 ——重组收入与重组损失 （3）税收优惠股权置换中，收购股权不低于75%；股权支付不低于85% 。 （4）个人股权转让是否缴纳个人所得税？ 国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知 国税函[2009]285号 国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告 国家税务总局公告2010年第27号 （5）股权投资入股——股权出资 提示：企业可利用股权出资方式设立集团公司，降低财务风险。 公司设立与资产重组 3、资产收购 （1）资产收购本质 资产换取现金、股权或其他资产 投资 （2）三个风险点 ——视同销售 ——公允价值 ——重组收入与重组损失 （3）税收优惠收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85% （4）个人资产评估增值是否缴纳个人所得税？ 公司设立与资产重组 4、企业合并 （1）企业合并本质 吸收合并（A+B=A）；新设合并（A+B=C） ——资产换取股权 （2）三个风险点 ——视同销售 ——公允价值 ——重组收入与重组损失 （3）税收优惠所得税：企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85% 增值税、营业税、土地增值税、契税 公司设立与资产重组 5、企业分立 （1）企业分立本质 存续分立（A=A+B）与新设分立 （A=B+C） ——资产换取股权 （2）三个风险点 ——视同销售 ——公允价值 ——重组收入与重组损失 （3）税收优惠所得税：被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85% 增值税、营业税、土地增值税、契