房地产企业涉及税种介绍.ppt

房地产企业涉及税种介绍 前期准备阶段 前期的准备工作主要有房地产项目的立项审批和规划审批、进行设计施工、市场规划、土地出让或转让。 契税 耕地占用税 契税 征税对象： 国有土地权出让 土地使用权的转让 房屋的买卖 房屋赠与 房屋交换 税率：3％－5％ 耕地占用税 耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地。 以县为单位，人均耕地1亩以下的地区，每平方米为2－10元 1－2亩，1.6－8元 2－3亩，1.3－6.5元 3亩以上，1－5元 建设施工阶段 建筑安装营业税 附加税 印花税 城镇土地使用税 预售营业税 建筑安装营业税 建筑安装营业税税率为3％ 印花税 购销合同：万分之3 加工承揽合同：万分之5 建设工程勘察设计合同：万分之5 建筑安装工程承包合同：万分之3 借款合同：万分之0.5 产权转移书据：万分之5 城镇土地使用税 对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税赋。 税率： 大城市0.5至10元 中等城市0.4至8元 小城市0.3至6元 县城、建制镇、工矿区0.2至4元 附加税 城市维护建设税（7％、5％、1％）、教育费附加3％ 销售阶段 营业税 附加税 土地增值税 印花税 企业所得税 土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上减值物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 判断标准： 转让的土地使用权是否为国家所有 土地使用权的再转让 转让房产是否取得收入 增值额的扣除项目 支付的地价款 房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 房地产开发费用 能提供证明的，允许不超过商业银行贷款利率 财务费用 不能提供证明的，按(土地价款＋开发成本)×10％ 以内扣除 其他的（管理、销售）费用 按(土地价款＋开发成本)×5％以内扣除 与转让房地产有关的税金 从事房地产开发的纳税人加计扣除费用＝(土地价款＋开发成本)×20％ 税率 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中由50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 取得土地使用权支付的地价款有关费用为1000 房地产开发成本3000万元 房地产开发费用＝500－50＋(1000＋3000)×5％＝650万元 允许扣除的税费为555万元 从事房地产开发的纳税人加计扣除＝(1000＋3000)×20％＝800 扣除合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005 增值额＝10000－6005＝3995万元 3995/6005×100％＝66.53% 应纳税额＝3995×40％－6005×5％＝1297.75万元 保有阶段 城镇土地使用税 房产税 城镇土地使用税 对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税赋。 税率： 大城市0.5至10元 中等城市0.4至8元 小城市0.3至6元 县城、建制镇、工矿区0.2至4元 房产税 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租收入按期征收的税赋。 纳税计算 非出租的房产：依照房产余值计算 [房产原值－房产原值×(10%-30%)]×1.2％ 出租的房产：依照房屋租金计算 房产租金收入×12％ * * 35％ 60％ 200％以上 4 15％ 50％ 100％－200％(含) 3 5％ 40％ 50％－100％(含) 2 0 30％ 50％（含）以下 1 速算扣除系数 税率 增值额与扣除项目比例 级数 *