十大商业地产开发商-吴彬杰1101文档资料.pptVIP

中国十大商业地产开发商研究 歌斐资产 2013.11 目录 ● 大连万达集团 ● SOHO中国 ● 凯德置地 ● 上海绿地集团 ● 世茂房地产 ● 上海鹏欣集团 ● 越秀地产 ● 宝龙地产 ● 厦门明发集团 ● 上海证大房地产 中国十大商业地产开发商之 大连万达集团 大连万达集团 万达广场全国分布图 万达集团的业务结构以商业地产为核心筑业，支柱产业包括：高级酒店、文化产业、连锁百货。在集团支柱产业结构中，高级酒店、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业商业地产的配套产业。同时，影院和百货在未来长期发展定位上，愈加明确。 各产品业务线项目: 商业地产 —— 万达广场 连锁百货 —— 万千百货 住宅地产 —— 北京大湖公馆、大连万达华府 文化产业 —— 万达影城 第一代万达产品—单店经营模式 第二代万达产品—纯商业组合店模式 第三代万达产品—城市综合体 个 万达商业地产—“订单”模式 商业地产订单模式，即在开发建设期间，已确认至少90%的入驻商户。 Description of the contents Description of the contents 万达和17家跨国企业（其中10家世界500强企业）签订联合发展协议，约定包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等条款 联合协议 共同参与 平均租金 先租后建 共同选择城市和地块，万达先选址，商家提出意见，书面确认选址后进行技术对接。设计图纸确定后确认入驻，并缴纳保证金 万达要求所有合作伙伴接受平均租金概念，即将全国城市分为三等（北上广深第一等，省会等二线城市第二等），事先约定租金水平 正式开工建设前先签租约，要求商家先交保证金，或开具保单，之后万达建设。 计租方式：商场开业90天或对方进场90天就开始计租。 万达商业地产—“订单”模式 万达商业地产— 运作策略 万达商业地产— 开发模型 万达商业地产竞争力— 持有型物业 为什么万达将商业地产为主的持有性物业开发作为其核心竞争力？ 第一，房地产开发要受到区域性、资源性、非标准性、不可移动性、产品使 用耐久性等一系列因素制约，因而房地产企业要想做到长盛不衰很难。万达要想实现百年企业的战略目标，就需要持有部分自建商业地产作为长期投资。 第二，城市化进程势必会使住房供应达到饱和，过于依赖现金流的住宅开发很可能会面临窘迫，唯有做商业地产，尤其是顶级商业地产，才能追求长期稳定的现金流。 第三，通过持有物业：不仅每年可以收到稳定的租金，而且能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。不仅能使资产结构得到优化，还可通过收取租金得到比一次性卖断更多的收益（即以租金上涨的形式享受房地产升值）。 定位置 在选址上，无论如何不能一次确定，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都要看。 还要看政府规划，了解当地城市规划、城市发展方向，要有长远的发展眼光。 定规模 定主力店 规模与效益连在一起，规模越大，租金越低。 按照中国的国情和快速发展的态势，15万平是最佳的上限。 15万平的商业，至少要5家不同业态的主力店，超过20家次主力店来组合。 要根据你的地址和规模选择合适的业态。 在副中心选新兴业态。 在核心尚圈，不要选建材、家居大卖场，尽可能选租金比较高的业态； 在郊区，不适合做百货、珠宝，尽量选聚集人气的业态。 万达商业地产— 项目定位 万达近年的扩张，常被外人视为“盲目圈地”。 但看似盲目地开阔版图中，万达也有它独特的一套定位策略。 万达商业地产 —— 中国商业地产的领军企业 中国十大商业地产开发商之 SOHO中国 SOHO中国 —— 出售模式，现金为王 “开发-出售”模式 财务优势与品牌资产 投资型物业 持有稀缺型的商业地产，为股东提升长期价值 于中国的城市中心， 创造有活力的经济繁荣 通过创造性品牌与全面的开发-出售-服务模式， 专注于盈利增长 在房地产开发的品种中，SOHO逐渐转向最高端的产品，形成了今天竞争少、利润高的局面 在市场发展和建立之初，把自己的公司塑造成名牌企业 常采用项目并购手段来保持高周转率 SOHO中国 —— 项目产品组合 SOHO中国——开发战略 SOHO中国——资本募集模式 中国十大商业地产开发商之 新加坡凯德置地 凯德置地 凯德置地 —— 产品系列 凯德置地 —— 商业地产金融模式 凯德的商业模式是将资本的金融技能与房地产的know-how、资产基础相结合。 凯德金融模式 私募投资人 公众投资人 REITs 私募地产基金 稳定分红 增发融资 资产升值收益 现金认购次级债 现金投资 资产注入 转化为公众投资 开发-运营 收购商用物