物业管理司法解释.ppt

;《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两个物业管理最新司法解释 ;焦点房地产网李钊博客主页 /~lizhao 我的电子邮箱 lizh1181@ QQ:138231038 ;司法解释的概念和性质 司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法规问题所作的解释 《中华人民共和国人民法院组织法》第三十三条明确规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释。” 法律……由全国人大及其常委会颁布 法令……国务院令，即行政法规 司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部分无效;在司法工作中具体应用法律、法令的问题包括： 第一，对法律、法令规定不够具体明确而使理解和执行有困难的问题进行解释 第二，由于情况的变化，对某类案件的处理依据因有不同理解而需作出解释 第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定 第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令规定的精神相互配合审理案件进行解释;在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人民法院和最高人民检察院对审判和检察工作中具体应用法律问题所作的具有普遍司法效力的解释 司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“批复”三种 司法解释是国家最高司法机关对司法工作中具体应用法律问题所做的解释 司法解释分为最高人民法院的审判解释、最高人民检察院的检察解释和这两个机关联合作出的解释 审判解释和检察解释有原则性分歧时，应报请全国人大常委会解释或决定 ;物业管理的司法解释 最高人民法院民事审判第一庭起草了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议通过，与2009年5月25日颁布，2009年10月1日实施;两个司法解释修订稿数十次易稿 时间长：2003年国务院《物业管理条例》出台后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作，历时6年，备受社会各界关注 立法慎重：经公开征求对司法解释修改建议、最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议通过等程序，数十次易稿 范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、开发商、物业服务企业等多方利益 均衡利益：各方利益的博奕;《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》;司法解释之规定 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。;不动产所有权的构成;建筑物区分所有权的构成;业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章;建筑物区分所有权的法律关系;司法解释第一条规定 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的,房屋购买者仍然是房屋所有权人------符合物权法之第十五条规定 但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……不得对抗善意第三人 登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书;对于不动产物权： 其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，始生效力-----物权法之第九条规定 非依法律行为而取得不动产物权，如买卖、赠与、继承、遗赠、拍卖、合法建造、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分----物权法之第十五条以及第二章第三节之规定;《中华人民共和国物权法》第二章第三节之规定： 第三节 其他规定 第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。;业主的概念;《中华人民共和国婚姻法》之规定 《中华人民共和国婚姻法》------作为国家基本法律规定了夫妻共有财产和夫妻个人财产 第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：