国企改革中的土地资产管理和处置.docVIP

PAGE PAGE 1 国企改革中的土地资产管理和处置 庄幼绯 一、法规规范 （一）以现行土地管理法律法规为依据： 《土地管理法》（1998.8.29第四次修订，1999.1.1起施行） 《城市房地产管理法》（1994.7.5通过，1995.1.1起施行） 《土地管理法实施条例》（1998.12.24通过，1999.1.1起施行） 这些法律法规主要对国有土地有偿使用的内容和要求作了规定，同时也明确了国企改革所使用的原划拨土地使用权处置的基本原则：明晰土地产权，显化土地资产，实行有偿使用。 （二）以地方和土地管理或其他有关部门规章和政策为规范： 《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992原国家土地管理局1号令） 《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》（〔1994〕国土〔法〕字第153号） 《关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见的通知》（〔1997〕国土〔籍〕字第192号） 《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998原国家土地管理局第8号令） 《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号） 《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号） 《关于印发《企业改革土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知》（国土资厅发〔2001〕42号） 《关于进行盘活工商企业国有房地产试点实施意见的通知》（沪府发〔1995〕60号） 这些规章和政策明确规定了国企改革时，土地资产的处置办法、审批程序、评估作价等问题。 二、处置方式 处置方式首先取决于国有企业土地使用权的取得方式。 以出让方式取得的土地使用权 可直接作为企业的法人资产进入改制后的公司 （二）以划拨方式取得的土地使用权 需经过土地资产处置，解决流转性和价值显化问题。处置方式： 出让 改制企业运用较多。 优点：权能完整、境外投资者认同、符合境外上市的要求； 缺点：初始投资成本大，出让金一次性缴付，导致企业财务负担较重。 租赁 属于一级市场的租赁。 租金应与地价相一致，只是分年度支付。 在改革的初期可以减轻企业负担，但是目前很少运用，主要是权能界定不清晰，租金调整困难。 作价入股或出资 由国有的某一持股单位持有，适用于土地使用权属于改制的企业，权能类似于出让。 需要经过省级以上人民政府的审批。 土地的产权据企业隶属关系而定，土地收益权归持股单位，因此使用范围不广。中央企业的持股单位由中央指定，从而导致地方收益落空，容易产生地方和中央的利益衔接问题。 授权经营（空转） 这是对改制企业最大的优惠政策。但有较多的限制条件，要求是国有独资公司或者国家控股的企业。在集团内部该处置方式产生的土地权能等同于出让方式，但集团外部土地使用权不可随意处置，处置需补交出让金。 在合法性上有问题，授权经营是8号令中的部门规章，行政许可法实施后，部门无权许可。因而权能界定的法律依据不足。 保留划拨 保留划拨有两种情况： 1）属于符合划拨用地政策的，可以保留划拨。 主要有四种情况：机关、军事单位用地；城市基础设施；大型水利、交通、能源；其他法规规定的用途。 2）政策性的保留划拨。主要指企业的破产、兼并，但是改制后的企业还是以国有为主，或者国有控股的，经过批准，还是可以保留划拨。但是最多不超过5年。 （三）以空转方式取得的土地使用权 1、向直属、控股、参股企业注入土地资产 这是指在集团企业内部 2、实转 现在使用较多的是让改制后的企业来办理出让手续。 理论上实转还包括租赁、作价入股和出资的方式，实践上较多的还是直接出让使用权。 （四）以使用方式取得的集体土地使用权 一般应先征收为国有后，经过土地资产处置 可以使用集体土地的情况： 1）集体自己使用；如宅基地、开设的小公共设施、兴建 集体企业 集体经济组织和其他合资方合资合作企业 兼并破产的集体经济组织，经过批准 三、处置程序 （一）明晰权属 产权清晰是建立现代企业制度的根本前提，产权界定主要注意： 土地产权应与企业其他资产的产权界定相一致。 企业原土地的划界和分丘需要经过相关土地管理部门的批准 2、合法有效的产权证明或权源材料 若没有相关的证明材料，建议企业将这一块土地划出改制的范围。只有当产权明晰之后，才能进行资产的注入。 有些土地已经在使用，现在不符合土地用途规划，无法再进行审批征收以后批给改制后企业，此时要求该土地不进入改制企业。 设有他项权利的，应出具他项权利人同意处置土地资产的书面意见 （二）方案策划： 土地使用权价值大，土地资产处置方式不同，对改制企业的股权结构产生不同影响，同时还会影响企业的净资产总量，从而影响企业的净资产收益率。所以，必须考虑土地资产价值的实现形式、改制后企业组