深圳万象城市场研究分析报告_p_购物娱乐中心_产品设计.ppt

万象城运营分析 运营策略： 住宅开发+持有物业+增值服务 租售策略： 住宅：完全出售 购物中心商业、主题商业街、写字楼、酒店：持有 社区商业：完全出售 运营周期： 施工时间 一期（开业） 36个月 购物中心、写字楼 二期（完工） 50个月 住宅、酒店 招商时间 一年 完成4家主力店的招商工作 两年 完成80%的商业面积的招商工作 万象城运营分析 招商策略 总策略： 先确定主力店，再全面招商 具体措施： ◆ 4-5个人负责商铺招商 ◆ 2-3个人负责写字楼招商 ◆写字楼招商由专业的招商代理公司 ◆商铺招商由公司自己招商团队完成 租户品牌特点： ◆国际知名品牌多 ◆30%的品牌是首次进入该城市 ◆大部分租户租期长 ◆纷纷把万象城作为旗舰店所在地 ◆有意与华润一起进行全国拓展 专业合作单位 主建筑设计单位：美国RTKL国际设计有限公司洛杉矶分公 司，世界排名前三（深圳和沈阳） 美国Callison凯里森建筑事务所（杭州） 国内建筑设计院：中建国际（深圳）设计顾问有限公司 （CCDI） 机电顾问：香港迈进机电工程咨询有限公司 （MeinHardt），世界排名前三 结构顾问：广州容柏生建筑工程设计事务所（RBS） 交通顾问：香港弘达交通顾问有限公司（MVA） 造价顾问：威宁谢咨询（深圳）有限公司（DLS），香港排 名前三 景观顾问：香港雅博奥顿国际设计有限公司（ADI） 灯光顾问：美国碧谱照明设计有限公司（BPI） 节能顾问：北京唯绿节能设计顾问公司 幕墙顾问：艾勒泰建筑工程咨询（上海）有限公司 万象城运营分析 万象城营销推广 一、招商传播 1、执行“先确定主力店，再全面招商”的基本策略，在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮提前招商，其他随后进行。 2、招商分工方面采取自我招商为主，中介合作为辅的方式。 3、整合推广策略：联合国际 4A广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计划）。 二、活动传播 1、周末，节假日每一天会在不同的中心，不同的时间安排不同的活动，不断 的吸引人群进店、消费。 2、大部分的主题活动都带有“时尚”的特征，时尚的商品、时尚的形式、时尚的形象、时尚的海报 3、每个月安排特卖会 三、广告传播 万象城营销推广 万象城的广告投放以2008年为分界线，在2008年以前，投放量比较大，但隔月投放特征明显。2008年以后，几乎没有广告投放。 从投放主题看，主题活动占比最大，有45%之多，这说明广告是与活动相配合的，也是活动成功举办的先导。 四、其他方式 万象城营销推广 1、网络营销 利用项目自身的网络平台发布信息，和消费者产生互动。 2、会员营销 会员包括万象会会员和联名会员。万象会由万象城独立组建，消费者可入会成会员。万象城与招商银行联合推出了“万象城招商银行联名信用卡”，办理持有该卡的消费者就是万象城的联名会员 。 万象城资本运作 孵化战略 利用集团公司的资金实力优势，让一些土地先期由集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注入公司，以支持上市公司的发展。 2004年至今，华润集团对华润置地注入的资产金额高达234亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分不到60亿港元，其余部分主要通过向集团配股完成。 万象城资本运作 资本运作的核心： ◆有效降低账面风险 ◆提升财务指标 ◆扩大股权融资空间 ◆借助资本市场做大做强 ◆成为综合性的房地产企业 深圳万象城前2年是亏损的，第3年开始盈利，目前盈利状况非常好。 深圳万象城2008年度营业额约30亿人民币，占罗湖区GDP的6%，是迄今为止中国内地投资回报率最高的购物中心。 万象城可借鉴之处 一、产品规划 1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧的规划模式。 2、人流衔接模式。通过2-3F商业走廊和地下车库、主力店，连接项目各区。 3、主动线精简：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道。 4、不均衡层高设计。 5、大量运用挑空设计。 二、业态规划 1、主力店+次主力店+散铺的组合模式。 2、主力店：影院+超市+百货+特色业态（旱冰）的组合模式。 三、操作要点 1、引进世界领先的合作伙伴，全方位与专业机构合作。 2、招商先定主力店，再全面招商。 报告完毕！ 谢谢！ 深圳万象城分析报告 2012.8 报告框架 一、基本指标 二、区域分析 三、整体规划布局 四、项目定位 五、产品设计特色 六、产品设计平面图 七、商业业态规划 八、运营分析 九、营销推广 十、资本运作 华润中心基本指标 1、总建筑面积达