第二章 收益还原法.pptVIP

3、企业经营中的土地纯收益计算 ①企业经营年纯收益＝年经营总收入－年经营总费用 ②土地年纯收益＝企业经营年纯收益－非土地资产年纯收益 4、自用土地或待开发土地纯收益的计算 采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。 五、土地还原率 1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。 2、还原率的种类：土地还原率、建筑物还原率、综合还原率。 r=( L×r1+B×r2)/( L+ B) 3、确定方法： ①纯收益与价格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。 ②安全利率加风险调整值法： 还原利率=安全利率+风险调整值 ③各种投资及其风险、收益率排序插入法 六、土地价格的确定 在土地纯收益确定以后，可以根据土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。 第四节 收益还原法的应用 一、利用收益还原法评估土地价格 二、建筑物价格 三、不动产价格 四、承租土地使用权价格 一、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 首先求不动产(房地产)的纯收益；再求建筑物的纯收益；然后从不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： L= （a－Br