第六章 假设开发法.ppt

（3）测算建筑费及专业费的最高控制标准。 假设在建筑费及专业费的最高控制额为元。 A、不动产总价=1300×12000×l元） B、地价及法律、估价等费用=3000000元 C、总利息=3000000×[（1+12％）2－1]+×[（1+12％）1－1] =763200+0.12（元） D、开发商利润18％=2808000（元） E、销售税费6％=936000（元） F、将上述数据代入公式，则： 建筑费及专业费最高控制额=A－B－C－D－E 3000000－（763200+0.12）－2808000－936000 =8092800/1.12 =7225714（元） 单位面积建筑费及专业费控制标准为：7225714/12000×1=602.1（元/㎡） 【例6-6】某旧厂房的建筑面积为5000㎡，根据其所在地点和周围环境，宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/㎡（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。 四、地上建筑物拆迁价格的测算 【解】设该旧厂房的正常购买总价为V V=装修改造后的价值－装修改造费用－销售费用－销售税费－开发商购置土地应负担的税费－改造补交土地使用权出让金 装修改造后的总价值=4000×5000/（1+12%）=1785.7l（万元） 装修改造总费用=1000×5000/（1+12%）0.5=472.46（万元） 销售费用和销售税费总额=1785.71×8%=142.86（万元） 购买该旧厂房的税费总额=V×4%=0.04V（万元） 需补交土地使用权出让金等的总额=400×5000=200（万元） V=1785.71－472.46－142.86－0.04V－200=933.07（万元） 故：旧厂房总价=933.07（万元） 旧厂房单价=l866.13（元/㎡） 【例6-7】某在建工程于2008年3月1日开工，总用地面积3000㎡，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/㎡。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2009年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%）。 五、在建工程价格的测算 ?【答案】ACD【解析】最佳开发利用方式的内容：包括：用途、建筑规模和档次　　区位是既定的，无法选择 * 错误 * * * * * ACD 选取最佳用途要考虑的因素：地块的位置的可接受性，用途的现实社会需要程度，未来发展趋势 * * 【答案】正确【解析】开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售）。参见教材P331。 * * A * D * 现金流量的三要素　　■大小（现金数额）　　■方向（现金流入或流出）　　■作用点（发生的时间点） 0 1 2 3 4 5 … n-1 n A F P （现金流入） （现金流出） 有关规则说明 【0点是何意】（三个含义）■当前时点■资金运动的时间始点■某一基准时刻 【除0以外的其它时刻点】■表示该计息周期的期末，1为第一期期末，2为第二期末 0 1 2 3 4 5 … n-1 n A F P （现金流入） （现金流出） 【重点难点】期末惯例法　　■现金流量一般在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末. 0 1 2 3 4 5 … n-1 n A F P （现金流入） （现金流出） 判断： 【2011年真题】用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息周期的期末。（　） 【2006年真题】在现在流量图