第八章 物业服务企业.ppt

会议基调 年会视频：http:// 会议主题 1、携手超越，驭领未来 2、你在我心里面 ---用心创造新未来 会议主体环节 —年度总结：由公司各职能部门、高层做09年总结报告，传递10年度公司战略发展规划以及嘉许09年度优秀员工 —感谢晚宴：让员工在享受晚宴的同时，感受公司对他们一年来付出的感谢；让嘉宾感受耀光纺织的关注和企业文化 —员工才艺秀：加强员工互动，展现员工风采 分析上述各类组织结构形式的特点，可以看出，不存在适用一切企业的标准模式。所以，企业必须从实际出发加以应用。 影响物业服务企业机构设置的主要因素有： 1．企业的战略因素。 2．外部环境因素。 3．组织规模及所处阶段。 4．企业管理手段的先进性与管理人员的素质和能力。 8.3 物业服务企业的权利和义务 （一）物业服务企业的权利 物业服务企业是物业服务委托合同的执行者，它必须按照委托人的意志办事。因此物业服务企业的权利内容有三个方面： 首先，有权采取完成委托任务所必须的行为； 其次，有权获得劳动报酬； 第三，有权根据物业服务合同制止违背全体业主利益的行为。 最主要的是，当物业服务企业接受某个辖区业主的委托后，便获得了该物业管理区域的管理权，并有以下的具体权利。 物业服务企业的权利 1.根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法 2.依照物业服务委托合同和管理办法对物业实施管理 3.依照物业服务委托合同和有关规定收取管理费 4.有权制止违反规章制度的行为 5.有权要求业主委员会协助管理 6.有权选聘专业公司承担专项管理业务 7.可以实行多种经营，以其收益补充管理经费 （二）物业服务企业的义务 1.履行物业服务委托合同，依法经营 2.接受业主委员会和业主及非业主使用人监督 3.重大管理措施应提交业主委员会审议批准 4.接受行政主管部门监督指导 5.至少每6个月应向全体业主公布一次管理费收支帐目 6.提供优良生活环境，搞好社区文化 7.发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告 8.其他的相关义务 8.4 物业服务企业人员的素质要求 （一）物业服务企业人员的类型 物业服务企业人员可分为3种类型： 1）专业技术人员 需要建筑工程专业、空调专业、给排水专业、给排风专业、电（强电、弱电）专业、热力专业、机电专业、装饰装璜专业、建筑设计专业、自动化专业、计算机专业、消防专业等方面的专业技术人员。 2）管理人员 需要财会专业、财政、金融、统计、数量经济等方面的管理人才。还需要旅游专业、管理专业、法律专业、公共关系专业、市场营销专业、广告专业、食品营养专业、烹饪专业等方面的管理人员。 3）操作人员 需要电工、水暖工、电梯工、空调工、锅炉工、木工、修理工、美工、文秘、营养师、厨师、健身训练师、美容美发师、合同工、小时工、采购员、保管员、打字员、消防员、保安员等。 二、物业管理人员所应具备的基本素质和要求 上述3种类型的物业管理人员所应具备的基本素质和要求有： （l）要有“服务至上”的服务意识。 （2）要有强烈的责任感和良好的职业道德。 （3）要有较宽的知识面，越是高层次的管理人员，要求的知识面就越宽。 （4）要有所从事的专业岗位的必备知识和相应能力。 物业服务企业经理的必备知识 （1）了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等修缮的基本知识。 （2）了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识。 （3）了解《公司法》《经济合同法》《民事诉讼法》等法律知识。 （4）熟悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识。 （5）熟悉国家和本地区的物业管理法律、法规、政策，如《物业管理条例》等。 （6）熟悉计算机应用的知识。 （7）掌握物业管理的基本理论与实务。 （8）掌握企业经营管理知识。 物业服务企业经理的必备能力 （1）具有制定企业发展规划，建立、健全企业管理制度的能力。 （2）掌握本企业各部门业务及运作状况，熟悉企业财务、税收状况和市场变化情况，具有经营决策能力。 （3）具有综合组织及协调能力，具有公关、谈判及建立业务关系的能力。 （4）具有处理突发事件的能力。 （5）具有计算机应用能力。 物业服务企业经理的领导艺术 （1）及时组织制定公司的经营目标与发展规划。 （2）善于发现人才，使用人才。 （3）组织制定并执行一套科学的规章制度。 （4）协调对内、对外关系。 （5）抓关键工作。 （6）关心群众利益。 物业服务企业部门经理必备知识 （1）了解房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识。 （2）熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，掌握本地区有关物业管理要求、计费规定等。 （3）掌握房屋完损等级标准、质量检测方法和安全管理的基本知识。 （4）掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准。 （5）掌握房屋结构、设备、设施等修缮（维护）的基本知识。