前期物业管理课件.ppt

第五章 前期物业管理;第五章 前期物业管理;第一节 前期物业管理概述;二、前期物业管理的特殊性 首先，前期物业管理的当事人包括三方，即开发商、前期物业服务企业和业主，他们之间形成了较为复杂的权责关系。 其次，前期物业管理在时间上具有过渡性。 ;三、前期物业管理的工作内容 （一）草拟物业服务方案，承揽物业服务任务 （二）签订物业服务合同，建立与业主和物业使用人的联系 （三）参与工程建设，提出合理化建议 （四）设计物业管理模式，草拟管理制度 （五）建立服务的系统与网络 （六）办理移交接管与入伙事宜 ;第二节 物业管理的超前介入; 具体来讲，物业管理超前介入的工作内容主要体现在房地产综合开发过程中的以下几个阶段： （一）投资立项阶段 （二）规划设计阶段 （三）施工建设阶段 ;二、物业管理超前介入的必要性 （一）使物业的使用功能更加完善 （二）有利于后期物业管理的顺利进行 （三）为接管验收物业、保证物业正常运行打下基础 ;三、物业管理超前介入的方式及工作内容 （一）前期介入，积极参与物业的规划设计 （二）中期介入，严格监理施工的每一环节 （三）晚期介入，开始前期管理 ;四、物业管理超前介入与前期物业管理的界定 如何从时间上界定物业管理超前介入和前期物业管理呢？有些项目在房地产项目开发策划时就已开始超前介入，但绝大多数项目是在物业销售策划阶段开始超前介入。而真正的前期物业管理是在业主收楼前3～6个月内开始的实质性的管理工作。 ;前期介入与前期物业管理的主要区别在于，是否已经确立了物业服务的委托合同关系，并以以下两点为标志： （一）是否拥有对于物业的经营管理权 物业管理的超前介入，多数是没有与开发建设单位签订物业服务委托合同，而是以咨询顾问的角色提出意见和建议。而前期物业管理活动，必须在与开发建设单位确立了委托关系后才进行，此时的物业服务企业已拥有了对该物业的经营管理权。 （二）是否承担相应的民事责任 ;第三节 物业的接管验收;（二）物业竣工验收的种类 物业的竣工验收，可分为以下四种类型： 1．隐蔽工程验收 2．分期验收 3．单项工程验收 4．全部工程验收;（三）物业竣工验收的依据、标准及所提交的资料 1．竣工验收的依据 2．竣工验收的标准 3．竣工验收时所应提交的资料;二、物业的接管验收 物业接管验收是指物业服务企业根据接管验收标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理的工作。 ;（一）物业接管验收的条件 根据《房屋接管验收标准》的规定，新建房屋办理接管验收时，应具备以下条件： 1．建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。 2．供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。 3．房屋幢、户编号已经有关部门确认。 原有房屋办理接管验收时，应当具备以下条件： 1．房屋的所有权、使用权清楚。 2．土地使用范围明确。 ;（二）接管验收与竣工验收的不同 1．验收目的不同 2．验收条件不同 3．交接对象不同;三、物业接管验收的两种情况 （一）从房地产开发企业接管验收 （二）从业主委员会接管验收;四、物业接管验收应移交的资料 （一）新建房屋接管验收应移交的资料 （二）原有房屋接管验收应移交的资料;（一）新建房屋接管验收应移交的资料 1．产权资料 包括：项目批准文件；用地批准文件；??筑施工执照；拆迁安置资料；房地产平面图等。 2．技术资料 包括：工程项目竣工图（如总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽工程管线的全套图样）；工程地质勘察报告；工程合同及开工、竣工报告；工程预决算资料；图样会审记录；工程设计变更通知及技术核定单（包括工程质量事故发生及处理记录）；隐蔽工程验收、签证记录；建筑物沉降及变形位移监测记录；永久性水准点位置及基础埋深；竣工验收合格证书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块的试验报告；供水、供暖、供气的试压报告；园林绿化的图样；设备清单、安装记录、使用注意事项的说明、质保书和保修单，材料及设备供应商的资料；有关工程项目的其他重要技术决定和文件。;（二）原有房屋接管验收应移交的资料 办理原有房屋的接管验收时，移交人应当向物业服务企业移交以下资料： 1．产权资料 包括：房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公证的文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备以及定、附着物清册。 2．技术资料 包括：房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。;五、物业接管验收的程序 （一）新建房屋接管验收的程序 （二）原有房屋接管验收的程序;（一）新建房屋接管验收的程序 新建房屋接管验收的程序如下： 1．建设单位书面提请接管单位进行接管。 2．接管单位对照接管验收应具备的条件和产权资料、技术资料进