上海浦东新区优质写字楼市场报告_111页_万科.pptVIP

竞争市场分析——写字楼 细分市场一：销售产品 竞争市场 细分市场二：租赁产品 细分市场三：边租带售产品 了解区域内销售产品的历史供需，以及未来供应趋势 了解区域内销售产品的售价、产品特征、买家构成、销售率、销售速度 了解区域内较有竞争性的可比租赁项目的租金、产品特征、入住率 了解区域内较有竞争性的可比边租带售型项目的租金、售价、买家构成、销售率、销售速度 找出市场空白点，制定本项目差异化竞争策略 达 成 目 标 5 研究思路 竞争市场分析——写字楼 竞争市场部分将根据泛陆家嘴区域的现有供应特征，结合发展商的运营策略选择不同，把竞争市场划分成3类： 销售类产品：开发商一开始就准备散售，快速回笼资金，一般为国内开发商或者中小型开发商，代表案例：证大立方。由于销售周期的压力，这部分产品往往会进行小面积的分割。 租赁类产品：开发商希望保持产权完整，一方面保持项目品质，一方面在未来合适的时候整栋出售，手续和交易费用相对较小。港资企业比较偏向于这一方式，代表项目，和记黄埔的世纪商贸大厦。这部分产品一般面向承租能力较好承租面积较大的大型公司。 边租带售型产品：开发商考虑回笼部分资金，但是对于回收周期的要求不高，同时希望获得较高的销售价格，所以在租赁的同时，也进行销售。这类项目往往不会为了销售而进行小面积分割，而是等待有实力的整层或半层买家。代表开发商：陆家嘴区域的一些中小型开发商，代表物业：中融