2016房地产的策划基础知识培训.pptVIP

* 策划始于——地块研究 看完一块地，在脑海里应该可看到这个区域未来的发展情况，以及地块上面所建项目未来的成长后的样子 策划在报告中运用知识 * 策划在报告中运用知识 环境条件： 考虑环境质量——大气、噪音的污染及绿地覆盖情况 考虑自然条件——景观资源、地形和地势情况 考虑文体设施——距公园、体育场馆、图书馆的距离 交通便捷度： 考虑公交便捷度——公交线路、公交站点的情况 考虑对外交通便捷度——距火车站、飞机场的距离 考虑相邻道路通达性——道路性质、车流量、宽度等 市政及公共设施状况： 考虑市政设施完善度——供水供电、环卫情况 考虑公共设施完善度——学校、医院、邮局及娱乐设 施（如影剧院等） 评定地块价值的指标体系：根据以下要素，可以初步判断一地块的价值，能够为是否拿地并进行项目介入提供初步的依据 产业影响： 考虑区内产业成熟度； 考虑相关产业的配套，积聚状况及未来 发展趋势等 城市规划： 考虑地块所在区域规划方向定位，及周 边区域对本地块的影响 拆迁难度： 考虑地块内部现状带拆迁建筑的规模、 难度及其对本地块的影响 * 地块与城市的关系研究 ? 地块与城市的空间关系 地块与城市的位置 地块核心价值 城中 生活便利将是地块最大的价值之一 城乡结合部 城市规划带来的预期将是地块最大的价值之一 远离城市的郊区 地块周边的自然资源禀赋将是地块的核心价值 * 地块与城市的关系研究 ? 地块与城市区域功能关系 城市功能的不同，导致政府的投入不同，因而城市区域功能直接影响地块价值 城市区域功能包括商业区、商务区、居住区、大学城、高新技术产业区等。地块在不同的区域，其呈现出的价值有所不同： 功能区 地块性质 地块价值 商业/商务区 商业地块 商业价值最高 休闲区/居住区 住宅地块 住宅价值最高 常规情况 特殊情况 商业地块当中也不一定都适合做商业，也可能存在适合做住宅的地块 同理，住宅地块当中也有适合做商业的地块 * 地块与周边环境的关系 * 地块周边 环境属性1 与地块的关系分析 自然环境 项目必须与地块周边的自然环境相融合或者相补充： 周边自然环境优美且稀缺：则为地块一大价值 周边自然环境差：则需要在项目内部进行补充 地块与周边环境的关系 * 地块周边 环境属性2 与地块的关系分析 竞争态势 竞争焦点 竞争激烈程度以及趋势 地块与周边环境的关系 * 地块周边 环境属性3 与地块的关系分析 社会环境 社会治安、人文、风俗等都有可能隐含着地块的价值点！ 地块与周边环境的关系 地块周边 环境属性4 与地块的关系分析 配套 完善的配套，则是地块的价值属性之一 周边配套不完善，则需要项目本身来补充 市政配套与项目的投入有直接的关系 * 地块周边 环境属性5 与地块的关系分析 交通网络 交通发达是价值属性之一 毗邻交通干道可能是优势也可能是劣势 地块与周边环境的关系 * 项目属性界定：—————结论 属性 具象 诠释 区位 交通 环境 项目规模 地块 限制条件 应用示意 项目属性判断 策划在报告中运用知识 项目属性的判断，能够迅速把握项目整体情况，并找出项目的问题症结和项目优势 * 策划基于——市场调查 策划决定产品，产品决定市场，对市场有了全面、深刻的理解，才能够为项目后期的顺利发展方向提供依据 策划在报告中运用知识 市调的作用 定位决策的重要依据 规划设计的重要依据 推广计划的重要依据 定价的重要依据 把握推盘进度的重要依据 应对突发事件的重要依据 大家认为市调的作用是什么？ 市调基本流程 确定市调目的 市调总体部署 选取市调方法 市调时间计划 市调工具准备 市调人员培训 市调区域布点 此次市调目的采取什么方法 市调筹备 工具、人员安排 具体调查区域地点 * 市调的目的 市场现状和发展趋势 市场竞争态势（机遇和风险） 客户需求特征 客户细分 PK 踩盘是市调其中的一项内容，但相较于市调，踩盘更具有针对性 项目产品情况：物业类型、套数、面积区间、建筑风格、工程进度 项目销售情况：推盘节奏、推盘货包、开盘成交率、价格区间、均价、总价区间、月销售率、畅销户型 项目客户情况：主要客群类型、来源、客群具体特征（职业、收入、年龄、性别） 项目营销推广：营销活动、推广手段、推广节点 踩盘 项目所处的不同的阶段，市调的目的有所不同，项目前期介入阶段市调更偏向整体趋势的把握，项目中期和后期，市调更偏向数据的更新和竞争对手的深入研究 问卷设置： 1、问卷以不超过两页为宜； 2、问卷调查时间不宜超过15分钟； 3、跳问的设置； 4、不应设置敏感性、尴尬性