商业地产项目财务盈利分析.pdfVIP

纯商业项目的盈利模式 纯商业项目是指项目规划条件中仅设置了零售商业的功能，这种 类型的项目一般难以实现项目内的资金平衡，需要有更加周密的资金 安排和更多元化的利润来源以满足公司对利润的追求。对这种类型的 项目进行探讨，目的是使公司对这种类型的项目具备更成熟的分析框 架。 一、 盈利模式分析框架 1、 纯商业模式的特点 由于纯商业项目存在的一些特点，这些特点决定了纯商业在经济 性上存在的一些特征： a）同普通的房地产开发项目一样，纯商业地产初期投入大， 期初现金流净流出，开业后是现金净流入。 b）相对来说，楼层越高消费者越具有抗拒心理，物业的价值 也越低。中国目前超过七层的零售物业项目比例很低，因 此纯商业物业的容积率难以做高，土地成本不容易分摊。 c）政府在纯商业项目的引入上往往抱有积极的态度，只要能 有好的规划和公司品牌就能获取较低的土地价格。 2、 期待解决的问题 通过盈利模式的分析我们要解答以下几个问题： a）纯商业地产的资本预算情况；