土地收储“四管一控”将助推城投公司转型-发布版.docxVIP

土地收储 ?四管一控 ?将助推城投公司转型 江苏现代资产投资管理顾问有限公司 王蓬 日前财政部、国土资源部、人民银行、银监会等四部委联合下发 了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》 （以下简称?通知?）。从《通知》内容来看，是在 43 号文之后，进一步规范地方政府投融资行为的重要文件， 其直接目的是限制土地储备规模、 理顺土储机构和城投公司关系。 《通知》所述 ?四管一控 ?内容在规范化土 地收储运作的同时，也为城投公司带来了转型机遇。（注：? 四管一控?，即土地收储的组织管理、债务管理、资金管理、采购管理和土地收储 规模控制，详细解读详见 ?现代投资咨询 ?微信号 2 月 23 日发布的 文章?‘四管一控’，土地收储再规范——《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》解读? ） 一、《通知》内容回顾 《通知》对现行的土地管理制度做出新的规定， 核心内容包括以下几点： 1、清理压缩现有土地储备机构。 国土资发 [2012]162 号对地方政府土储机构实现了 ?名录制 ?管理，只有列入由国土资源部统一归口管理的土地储备机构目录的土地储备机构才有资格依法开展相关 的土地登记发证、土地储备融资等工作。而此次《通知》规定， ?每 个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机 构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理， 性质是公益一 类事业单位?，也就是要裁撤合并冗余的机构。 1 2、进一步规范土地储备行为。《通知》要求土地储备机构保留土地一级开发工作，剥离土地二级开发、城市基础建设工作、保障性安居工程建设等工作，并限期在 2016 年 12 月 31 日前完成剥离。更重要的一条是，?土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承 担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作? ，这也就是禁止城投公司再参与土地一级开发。 3、调整土地储备筹资方式。 除了土地出让收入，土地储备机构资金来源包括四个部分： 国有土地收益基金、财政部批准的其他资金、发行地方政府债券筹集的资金、以上资金产生的利息收入。 《通知》规定，?自 2016 年 1 月 1 日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。 ?这就从源头禁止了抵押 ?生地 ?获得贷款的行为。 同时，《通知》明确规定，若资金不够，地方政府债券必须通过省级政府在国家核定的债务限额内代发， 这能在一定程度上控制债务风险，并合理安排债务规模和期限。 4、规范土地储备资金使用管理。 《通知》对土地储备资金的使用 范围做了明确的规定：征收产生的费用、前期开发费用、原有土地储 备贷款本金和利息支出。《通知》还规定，?土地储备机构所需的日常 经费，应当与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用，土地储备 资金不得用于土地储备机构日常经费开支? 。 二、既往城投公司参与土地一级开发运作模式和盈利模式 （一）既往土地一级开发运作模式 2 土地一级开发的主要内容包括筹措资金、办理规划和项目核准 （立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础设施建设 并接受验收等。既往城投公司参与土地一级开发主要有两种运作模式： 1、土地储备机构自行开发模式 土地储备机构自行开发模式是指政府作为土地的所有者代表， 由 土地储备机构或其组建的分支机构完成全部的一级开发工作， 由政府 财政专项拨款进行土地一级开发， 开发完成后将熟地交由土地管理部 门，面向市场以招拍挂的方式公开出让。 这种模式下，政府将土地储备职能直接赋予城投公司， 比如上海、 重庆等市政府直接赋予城投公司城建土地储备中心的职能， 由城投公 司进行土地一级开发， 并用土地储备收益来平衡城市建设的资金缺口。 2、以企业为主体的开发模式 以企业为主的开发模式是指土地储备机构委托开发企业实施以 及开发，由开发企业负债筹集资金、办理规划、项目核准、征地拆迁 和大市政建设等手续并组织实施。 政府确定土地一级开发企业后， 由 土地储备机构与企业签订土地一级开发委托协议， 确定土地一级开发 委托关系。 这种模式下， 城投公司受土地储备中心委托， 代理进行土地一级 开发，城投公司无土地储备职能， 相当于土地储备中心的土地一级开 发代建单位。 （二）既往土地一级开发盈利模式 土地一级开发过程中， 城投公司通过与当地政府协商， 大致有两 3 种盈利模式： 1、固定收益模式 城投公司接受土地储备机构的委托进行土地一级开发， 土地储备 机构向其支付约定的固定费用。 如《北京市土地储备和一级开发暂行 办法》第十四条规定 ?通过招标方式选择开发企业实施土地开发的由 开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建 设等手续组织实施。 招标低价包括土地储备开发的预计总成本和利润， 利润