中国养老地产开发运营模式研究.pptVIP

盈利模式研究——从哪里盈利（目标客群） 项目 客户特征 北京太阳城 北京本地客群为主，辅以周边城市外地客户 客户主流为有一定购买实力及高素质的离退休老干部，兼顾中青年最求产品性价比客户 自住养老为主 东方太阳城 公寓业主北京本地人居多，基本都是老客户带新客户； 后期开始有一些年轻人来买，集中在附近工作的年轻人 燕达国际健康城 吸引北京、天津等城市和国际的高端、海外人士前来就医、养老 上海亲和源 以地缘性客户为主，有部分外地人。老人自住为主，兼顾投资客群 目标客群应参考大规模房地产项目客群特征——多元化 客群年龄多元化 强调全龄化社区概念，在立足老年客户的同时，广泛扩大其它年龄客户群体，避免排他性 客群来源多元化 本地客群兼顾周边城市客群 置业需求多元化 在考虑以养老自住需求同时，兼顾刚性需求、改善置业及投资需求 客群档次多元化 主流档次客群为主 高知、高干、高管、海归、社会名流等高端需求为辅 目前市场中的养老项目面对客群较为多元， 如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年 群体，更兼顾中青年群体 温都水城老年公寓在满足老年客户 自住需求的同时，兼顾投资客群 客群范围过窄，且定位过于高端，导致经营状况不佳 销售部分客群 盈利模式研究——从哪里盈利（目标客群） 持有部分客群 年龄：全龄化社区概念，立足老年群体，兼顾中青年 来源：本地客户为主，兼顾周边城市客群 购买主要目的：立足养老自住需求，兼顾刚性需求、改善置业及投资需求 客户特征：养老一族：离退休老人，以自理性健康老年人为主 养老一族子女：希望与父母就近居住，方便照顾父母； 准养老一族：计划将来退休生活而养老置业的中年客群； 地缘性客户：周边工作人群 自营部分养老公寓：面向较为高端的养老客群，离退休老干部，有较高收入来 源，较高知识水平；中期、短期使用 整售部分养老公寓：面向国际大型养老机构整体出售 配套公建：面向客群包括社区养老人群及住户、来此进行会议度假娱乐客群 盈利模式研究——怎样盈利（盈利载体） 建立综合性的项目盈利体系 “住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营” “销售+持有” 的盈利模式劣势 最少，更适合开 发企业应用 盈利模式研究——怎样盈利（盈利载体） 以地产销售作为主要盈利载体 住宅销售为主要利润来源点 持有物业 20% 销售物业 80% 万科集团养老地产销售与持有比例为8:2 项目 盈利方式 北京太阳城 一定比例的住宅进行销售，另一部分，即银领公寓及大体量的集中商业则用来满足老年人租用、度假等需求 东方太阳城 养老地产名义，全部进行销售 燕达国际健康城 “只租不售”（土地产权为医疗用地） 上海亲和源 采取会员制管理模式，出售短期、长期会员制服务 出售为主，主要利润点来自住宅产品销售 目前，市场上养老地产项目大都是通过住宅产品销售来获取利润，其它收益仅占利润的较少部分 单纯的持有出租模式，风险极大， 运营状况不佳 会籍出售模式，变相的房屋销售， 回笼资金 以“养老地产”作为项目背书 打造养老示范区——以养老设施、组团作为体现项目开发理念的示范区 例：上海绿地21城·孝贤坊，以尊老社区（孝贤坊）作为项目养老理念的示范区 盈利模式研究——怎样盈利（盈利载体） 度假社区 尊老社区（孝贤坊） 国际社区 商务社区 孝贤坊： 孝贤坊老年社区规划为独立主题组团； 产品整体户型面积偏小，控制总价，降低客户购买门槛 精装产品，标准为450-500元/平方米 整售与“会员制”销售并举——作为持有型物业盈利载体 将养老公寓整售国际专业养老机构，以最大限度快速回笼资金 以会员制形式销售，获得经营性养老设施（如：老年公寓）利润 盈利模式研究——怎样盈利（盈利载体） 以综合性商业租售作为项目配套设施及持续盈利载体 老年住宅需要一系列配套的医疗、酒店、购物中心、康体娱乐等配套设施，后续配套经营与物业服务方面的需求显著 盈利模式研究——怎样盈利（盈利载体） 大型公共建筑群 东方太阳城5万平米的公建集群 北京太阳城的养老社区配套体系 社区中心 康体中心 度假酒店 商业中心 酒店公寓 运营模式研究——核心价值体系 一以贯之的“养老”理念为背书，打造项目的复合价值体系 老年社区开发成功必须与休闲旅游、教育、产业等多种主题共同打造，才能使项目充满活力，造就不可复制的符合核心价值竞争力 老年社区价值体系 主题鲜明----使“养老”成为社区开发的核心支撑力； 1 主题宣传----让消费者接受主题，使得主题成为项目标签； 2 主题先行-