物业管理企业成本的特点及管控.doc

物业管理企业成本的特点及管控 目 录 一、物业管理企业成本的特点 二、物业管理企业成本管理的现状 完善物业管理企业成本管控的对策 关键词：物理管理 案例一 案例一：位居世界500强之首的美国沃尔玛超市，年营业额20004C美元，其成功有很多值得其他企业借鉴的方面，最值得圈点的是其“节约成本”的企业文化。据介绍，沃尔玛公司非常节俭，主管出差都是两三个人睡在一个房间，货仓用的是非常简单的货架。公司上市的货物比其他超市便宜，企业在任何地方都小心地节约成本，一度电、一滴水、一张纸、一分钱。就是因为这种企业文化，沃尔玛最终战胜了其最大的竞争对手——凯马特超市。 案例二 案例二：日本“丰田”公司卫生间里的每个抽水马桶的水箱中都放有几块砖，相关人员解释道：放砖是为了缓解水流速度，节约冲水量。在水箱里放砖头，按照中国人的说法就是十足的“，“小家子气”。然而，日本“丰田”公司正是靠这“小家子气，’发“家”致富，走向成功。这种富了不忘节约的精神，正是“丰田”公司成功的一大因素，是多么难能可贵! 两个知名大企业的成功故事给了我们什么样的启示? 在社会主义市场经济和现代企业制度逐步建立完善的过程中．深化成本管理改革一直是一个突出而又迫切的问题。尤其在物业管理行业，如果成本控制不当，企业所获得的利润很可能会被巨大的成本所吞没。可谓得不偿失。物业服务企业必须将成本管理纳入战略的框架，瞄准降低成本的途径，以提高或不损坏其竞争地位为指针，苦练内功。采取各种措施，改进成本管理．以低于竞争对手的成本水平进行经营管理．这样，企业才能在竞争中立于不败之地。 一、物业管理企业成本的特点 物业管理企业的工作就是根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。从物业管理企业的工作性质可以看出，物业管理企业的工作具有空间分散、时间连续、内容复杂等特点。 空间分散是指物业管理企业的工作地分散，因为其管理的是一个个独立的物业小区，这些管理对象可能在一个地区，也可能延伸至全国。 时间连续是指物业管理企业的工作时间连续，要24小时为业主提供服务，有人形象地称之为“招手既停”，即随时要提供物业管理服务。 内容复杂即物业管理企业的工作内容多而杂，既有物的管理，又有人的服务．有人形象地称之为“包治百病”，即在一个物业管理区域内，物业管理企业是“上管天，下管地，中间管空气”，这话一点不假。 由于物业管理的这些特点，导致物业管理企业成本也呈现出如下特点： 1．点多。即物业管理企业的成本形成点多。物业管理企业的成本可分为服务成本、管理成本、经营成本。服务成本是在为业主服务过程中发生的成本，如维护小区治安、进行消防检查，保障小区安宁、安静等过程中发生的成本。管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理所发生的成本，如小区设施设备的维修等。经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本，如经营小区会所、经营公共设施等。因此，在物业管理企业，每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。 2．面广。即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广。物业管理企业为了发展。为了取得规模效益。总是不断地争地盘、抢市场，规模越做越大，地盘越争越多，市场也越来越大，物业的分布面也越来越广，从而使物业管理成本的发生面也越来越广。 3．线长。即物业管理企业成本监控线长。物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落，从时间上要延伸到所管物业的每个时点，所以导致物业管理企业的管理层次多，从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长．从而形成较长的成本监控线。 4．管难。由于物业管理企业的成本具有上述特点，导致物业管理企业的成本监管难。表现为难统一模式、难统一标准、难统一核算。因为小同物业往往类型不一、大小不一、新旧不一、特点不一、业主的要求不一、收费模式不一、收费标准不一，不同物业面临的市场环境、社会环境也差异很大。导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式、统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处(项目中心)。因此，物业管理企业的成本管理难。 二、物业管理企业成本管理的现状 1、成本管理起点的滞后性。 即物业管理企业的成本管理起始于物业接管验收以后。 事实上，物业管理成本的高低很大程度上取决于物业自身的特点，如物业的规模、物业的设计特点、物业所使用的材料、物业的质量、物业的风格等。这些先天因素在很大程度上决定了物业管理成本的高低。 因此，物业管理企业成本管理的起点应该是物业的规划设计阶段，而不是物业接管验收以后。尽管现在物业开发商也邀请物业管理企业进行前期介入，但介人的重点是对物业的功能进行评估．而很少对成本进行评估，即是对成本进行评估．也主要是物业自身的建造