中地行广州保利林语山庄别墅项目整体营销提案(项目定位、推售策略)131页PPT.ppt

本案提案思路 PARTⅢ 项目定位 三、开发区管委会交流启示（一） 逾千家，包括来自欧、美、日、韩、港、台的各类企业； 高层住天河，中层住东圃，普通员工住公司或开发区宿舍。 开发区管委会交流启示（二） 开发区管委会交流启示（三） 开发区客户构成及特征 从事职业： 政府高官 公务员 企业老板 大型企业高层管理人员 广州市区客户构成及特征 从事职业： 政府高官 公务员 企业老板 大型企业高层管理人员 珠三角客户构成及特征 从事职业： 与广州（特别是开发区）有生意往来企业老板 政府高官 本项目别墅潜在目标客户的分析 个性特征： 个性沉稳内敛，不张扬，不愿显富，富而不露，不期望自己被别人过多的了解； 对家人厚重的感恩心理； 对购房有理性的分析能力，及相当的经验； 高品味，懂得享受生活，讲究细节，有个性品位； 公众面前精力永远充沛，渴望精神的休憩，希望有一个可以完全放松的空间；心理是痛苦的，但他们含蓄、隐忍、超脱 第四篇 附加值建议 一. 项目营造的指导思想 核心价值对项目营造的指导 别墅功能定位 小结： 项目的核心价值影响项目产品的营造，成为产品建设的指导思想，也就是在产品的营造过程中融入高科技的含量；通过先天拥有的山林环境营造出一种健康的生活方式，向客户销售的不仅仅是一所简单的居所，而是销售一种养生之道、一种健康生活；同时，对于别墅这种高端产品，要在产品营造和服务方面的要求更高，体现出相应的档次及品位；最后，结合保利的开发实力及开发理念，营造出一种和谐、自然、舒适、美善的山林文化生活方式。 二. 产品附加值建议 人性化的别墅（以人性的角度设计别墅的室内空间） 首层部分 二层部分 主要设置为卧室，设计要点： 从使用性、舒适性及豪华性考虑，尽量多设置套间； 房间、露台等应主要服从景观，次而考虑方向（东向、南向等好的方向）； 楼梯及公共部分注意自然的通风、采光； 部分公共位置可设计为起居室。 三层部分 主要定位为主人私人活动空间： 功能设置必须具备主人卧室、衣帽间、宽敞舒适的浴室、书房、私人空中花园等功能配置； 主卧设置服从景观或东南方向，同时，可采用大面积的落地玻璃结构，增强通风采光性，利于更好采集户外景观； 对于主人房卫浴，注重浴室的通透性及景观，如增加浴室的窗户、调整浴室窗户的观景角度、在屋顶设置玻璃天幕等； 私家空中花园景观设计要与外围景观（山林景色）和谐统一，可以将浴池设置在空中花园，使主人可在自然环境中享受水疗，感悟养生之道 。 2. 会呼吸的别墅 纳米涂料——分解空气中有害物质；产生负离子；除尘等功效。 新型墙体材料———加气混凝土制品，优势：轻质、拥有大于47分贝隔音 效果，保温节能。 智能玻璃——保温；透光性强；空气调节。 自动温度调节——以顶层隔热层的变化调节室内温度。 3. 会思考的别墅 集中空气调节系统——中央空调系统、中央吸尘系统、中央换热新风系统 统一供水系统——太阳能热水供应系统、净化饮用水系统 废物处理系统——垃圾粉碎系统 高速网络系统——高速宽带网络、卫星数字电视网络 智能安防系统——红外线防盗、指模门禁 三. 园林绿化建议 园林组团化概念 即园林的风格趋向于中性，与自然地貌、原生植物融为一体，局部不同风格的园林与建筑风格融合一致，相辅相成，形成数个园区。每个园区均具有相应的主题，为其塑造特殊的文化背景，别具一格，趣味无穷。 塑造： 景致的创造是每个小区必行之道，而我们要提出的是将其提高与升华，即通过相应的纽带，使居住空间与观赏空间有机结合。 四. 物业管理建议 “无保安”概念的提出： 私家保镖概念的应用 将保安的概念转换为私家保镖的概念； 每个保镖专门负责数所别墅的保安工作，而小区公共部分的保安尽量依赖高智能安防系统； 保镖人选考虑选择退伍的军人或曾经担任保镖工作的专业人员； 私家保镖形象的重新塑造； 服务意识的深化培训。 高智能安防的配备 中央监控系统——以CCTV对整个小区24小时观测监控 周界报警系统——小区周边设置红外线探测防止非法侵入 小区业主智能ID一卡通——附带小区门禁的远距离感应功能 远程可视对讲系统——从小区大门即可识别访客 户内高端安防智能系统——红外线防盗延伸至户内、指模门禁、自动防火系统、自动报警系统及传唤私家保镖、大管家的直线装置 通过对以上五个方面设施的设置，结合私家保镖的保安作用，可基本确保小区在无保安状况下的安全程度，而负责大门入口及其他巡逻职责的原保安人员，在数量上可适当减少，并以服务人员的姿态出现，增强亲和力。 提炼与包装：广州市首个无保安高档别墅社区 具有私家保镖的高档别墅社区 通过以上概念