2011资产评估之房地产评估.doc

2011年资产评估预习：房地产评估汇总 第一节 房地产评估概述 　　了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。 　　一、土地的经济特性 　　土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。 　　二、土地使用权 　　国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。 　　国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。 　　土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定： 　　1.居住用地 70 年; 　　2.工业用地 50 年; 　　3.教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年; 　　4.商业、旅游、娱乐用地 40 年; 　　5.综合或者其他用地 50 年。 　　注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。 　　三、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现性;政策限制性。 　　保值与增值性： 　　一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。 　　而从长期来看，土地的价值呈上升走势。 　　(1)由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。 　　(2)对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。 　　投资风险性： 　　房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。房地产投资的风险主要来自三个方面： 　　(1)房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。 　　(2)房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3-5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。 　　(3)自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。 　　四、房地产评估的两个原则： 　　由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。 　　最有效使用原则和合法原则(房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的) 　　五、房地产评估程序： 　　需要认真阅读第(五)和(六)部分 　　“综合分析确定评估结果”应注意：所选用的资料是否适当;评估原则的运用是否适当;对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。 　　注：为得到一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。 　第二节、房地产价格及其影响因素 　　一、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。 　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积) 　　二、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。 　　三、价格的影响因素：分一般因素、区域因素和个别因素。教材P169-176，阅读将有助于房地产评估方法的理解。 　　(一)一般因素 　　主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 　　1.经济因素。 　　(1)经济发展因素。 　　(2)财政金融因素。 　　(3)产业结构因素。 　　2.社会因素。 　　(1)人口因素。 　　(2)家庭规模因素。 　　(3)房地产投机因素。 　　(4)教育科研水平和治安因素。 　　(5)社会福利因素。 　　3.行政因素。 　　(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。 　　(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 　　(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。 　　(4)行政隶属关系变更。 　　(5)交通管制。 　　4.心理因素。 　　(二)区域因素 　　区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。 　　1.商服繁华因素。 　　这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。 　　2.道路通达因素。 　　这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。 　　3.交通便捷因素。 　　这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。 　　4.城市设施状况因素。 　　(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。 　　(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。 　　(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。 　　5.环境状况因素