土地估价师 09年案例与报告.docx

一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题) (一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。 　　土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。 　　(1)该项目设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。其他根据规划要求配置。 　　(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。 　　(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。 　　(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下： 　　证书号：略 土地使用权人：A房地产开发公司 　　坐落：×省×市×区二环路25号 　　地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75 　　地类(用途)：住宅用地 取得价格：20000万元 　　使用权类型：国有出让 终止日期：2078年1月31日 　　使用权面积：50000平方米 发证日期：2008年2月8日 　　附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。 　　“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号;亲地平面及空间范围以1985年国家高程系统385米高程面为起算面，向上至离起算面48米的高程面为止，向下至离起算面- 10米的高程面为止，高差为58米;宗地编号为YT5 -6 -7 -l ，宗地总面积大写伍万平方米(小写50000. 00平方米)，其中出让宗地面积为大写伍万平方米(小写50000. 00乎方米)。 　　第五条本合同项下出让宗地的用途为 住宅用地 。 　　第七条出让人同意在2008年1月31 日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件： 　　(一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。 　　第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元(小写4000.00元);总价款为人民币大写贰亿元(小写200000000. 00元)。 　　第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾焦元(小写1000000000. 00元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。 　　第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》，其中： 　　主体建筑物性质 商品住宅楼 ; 　　附属建筑物性质 / ; 　　建筑容积率不高于4.0不低于3.0; 　　建筑限高 48米____; 　　建筑覆盖率不高于30% 不低于20% ; 　　绿地率不高于 40%____; 　　其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40% 。 　　第十八条 受让人同意在2008年4月30 日之前动工建设，同意在2010年10月31 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。 　　受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。 　　第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第(一)款规定之条件： 　　(一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上; 　　合同签订日期：2007年12月31日。” 　　问题(4小题，每小题5分) 　　1.上