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物业管理课件 二、第一章-总则-第二条：对立法管理、立法解释，基本概念作解释，理解： 1、内涵→本质特征 2、物业管理的内容 三、第三章：业主和业主大会 1、主要解释： ①业主→房屋所有权人为业主 （所有权与共同所有权有区别） ②业主大会→是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。 ③业主委员会→是业主大会的执行机构。 （社团组织，一般群体组织，香港叫社群法团，不承担民事责任） 2、主要规范两个方面： ①业主的权力-义务； ②业主的组织职能； ③第六条主要强调平等关系，按合同办事 ； ④第七条（一）（二）（三）法律原则宗旨是一致的 特别注意： 以物业管理公司对业主颁布的各种规章制度是无效的（对业主无约束力，只有《业主公约》才有约束力；其规章制度仅对内部管理有用)物业管理公司无权制订制度，应由业主大会制订（以业委会名义颁布实施） 3、业主大会会议的形式 ①采用书面征求意见的形式 ②业主代表大会 选聘、解聘物业企业需经一半以上有投票权的业主参加 4、业主大会有权选聘、解聘物业公司（企业）。业主的决策权在业主大会；业主委员会无决策权。 ①业主委员会筹备小组→召开业主大会→选举新的业主委员会→补贴办公经费→商量配合工作 由业主决定，物业公司可以补贴一点，这样可以给物业公司节约成本 ②注意：物业管理公司应对业主委员会引起重视（监督提意见是好事）好的业主委