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万科地产项目可行性报告内容指引
一、 前言
随着集团房地产业务不断扩张, 土地储备力度逐渐加大, 未来发展对新项目的需求越来
越强烈。为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,提升集团竞争力,特制定
可行性报告内容指引。
二、 可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城
市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;
2 、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在
浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3 、项目渊源, 特殊的政治或文化背景, 如:危房改造、 高新技术区生活住宅配套、 文化园、
政府重点工程等;
二、内部因素
1、项目启动对公司未来几年发展战略、 发展规划的意义 (一般 3— 5 年)在公司发展中的地
位,是否核心项目;
2 、公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低
经营风险、扩大社会影响力的作用;
3 、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
第一部分:项目概况
一、宗地位置
附图: 项目在该城市的区位图, 标记出宗地区域位置与标志性市政设施、建筑物, 如市中心
商圈、机场等的相对位置和距离、 地段的定性描述, 与主要中心区域办公 / 商务 / 政府的关系。
二、宗地现状
1、四至范围;
2 、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
3 、地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、小峡谷、池塘及高压线等对开发有较
大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
4 、地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数、工厂数量、规模、产品性质、开工状况
等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5 、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 / 结构等,地上
地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6 、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素
分割土地;
7 、地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图,包括地下
管线、暗渠、电缆等。
三、项目周边的社区配套
(一)周边 3000 米范围内的社区配套
1、交通状况
(1)公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
(2 )宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
(3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工
程。
附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
2 、教育:大中小学及教育质量情况
3 、医院等级和医疗水平
4 、大型购物中心、主要商业和菜市场
5 、文化、体育、娱乐设施
6 、公园
7 、银行
8 、邮局
9 、其他
附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
(二)宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1、治安情况
2 、空气状况
3 、噪声情况
4 、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
5 、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
6 、周边景观
7 、风水情况
8 、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购
物中心 / 超市的建设等。
9 、其他
五、大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
1、道路现状及规划发展
影响)。
2
3
4
5
涉及线路成本等。
6
7
位置。
附图:
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2
3 、综合容积率、住宅容积率
4 、建筑密度
5 、控高
6 、绿化率
7
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