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项目需求及有关要求 项目概况 采购人：河南省福利彩票发行中心 项目名称：物业管理采购 项目地址：郑州市晨旭路8号福彩大厦办公楼及院内区域 招标编号：豫财招标采购-2017-1643 福彩大厦共12 层，有2部电梯，每层分布有灭火器，消防栓箱，烟感器，喷淋头等消防器材，并配有智能报警系统，院内所有花木绿植。本项目分为办公区和院内两部分，需要管理面积为约13900平方米（含有办公楼、院内停车场、地下车库、花木绿化、健身场地）。 二、物业服务内容 综合管理、房屋日常养护维修、排水设施管理维护、安防报警维护、秩序维护与安全管理、保洁服务、绿化、会议服务、弱电智能系统维护、中央空调系统运行维护 三、物业人员配备（总计21人） 1、物业经理1人； 2、保安6人(年龄不得超过55岁)； 3、监控人员3人； 4、低压电工2人，水暖工1人，共3人（低压电工须有相应的资质证书）； 5、楼内保洁员4人； 6、中央空调维保2人； 7、餐厅服务员2人。 中标人的本项目物业经理和相关配置人员应服从采购人的管理及考核，试用期一个月，不合格则无条件调整。中标单位应对现有物业工作人员优先考虑上岗。 四、物业人员福利待遇 基本工资不低于郑州市最低工资标准，劳动部门规定的各项保险和基金，采购人为物业人员提供福彩中心职工食堂一日三餐的就餐，餐饮费用由中标单位承担。 五、预算金额：人民币伍拾捌万柒仟元，（￥587000）。（根据省财政厅《省直机关办公用房物业费管理办法》规定的上限核算）。 （一）保洁范围 1、公共部分 ①主楼一至十四层的地面、大厅玻璃门、卫生间、楼梯、电梯间、消防设施、展示台、陈列装饰物的日常保洁； ②大厅内宣传栏、大门的保洁； ③河南省福利彩票发行中心附属区物业管理。 2、部分房间、部分办公室及指定房间。 3、院内场地的卫生保洁、绿化养护、垃圾的收集、清运。 （二）安保范围 1、门卫及巡逻的保卫工作。 2、消防协助。 3、正常的公共秩序维护和突发事件的处理。 4、配合协助当地公安机关、社区、办事处进行安全监控和巡视等安保工作 （三）服务内容 办公楼的保洁、给排水、供配电、低压值班、照明系统、中央空调、安全监控、电话通讯设备等系统的运行维护，保安、水电维修、电梯间清洁等管理、室外绿化、会议服务等综合服务项目。 （四）服务要求与标准 中标人（物业公司）应加强对派驻河南省福利彩票发行中心办公楼服务人员的行为管理，制订相应管理制度，教育和引导所派员工遵照执行，同时遵守本单位的各项管理规定。供应商（物业公司）应加强对所派驻河南省福利彩票发行中心服务人员的责任意识进行教育和技术培训，确保其熟悉并执行有关机构检查标准和要求。 1、设施设备管理 （1）给水系统的运行和设备维护保养 1.1每天巡视，保证给水系统正常运行使用； 1.2每天巡视检查，防止跑、冒、滴、渗、漏现象，保证设备设施完好； 1.3保持室内外给水系统畅通； 1.4节约用水，符合政府规定的节水要求； 1.5设备出现故障时，维修人员应该在10分钟内到达现场，维修合格率达到100%,一般性故障排除不过夜； （2）排水系统的运行和设备维护保养 2.1每天巡视，保证排水系统的正常运行使用； 2.2每天巡视检查，保证设备设施完好； 2.3保持室内外排水系统畅通； 2.4设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，维修合格率达到100%，一般性故障排除不过夜。 （3）配电系统的运行和设备维护保养 3.1 统筹规划，做到合理、节约用电； 3.2供电运行和维修人员必须持证上岗； 3.3配电室值班记录完整、真实。 3.4每天维护检修，公共照明、安全指示灯具、线路、各层配电设施控制开关要保证完好； 3.5设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，设备维修合格率达到100%，一般性维修不过夜； 3.6供配电设备每季定期维护； 3.7严格执行国家有关用电安全规范和供配电岗位作业规范，确保用电安全； 3.8保证避雷设施完好、有效、安全，每季检查维护保养一次； 3.9每年一次进行低压设备清扫和低压绝缘工具检测； 3.10各类标示完整有效； 3.11保证楼宇自控系统（门禁系统、照明系统、夜景照明、节日灯、单位宣传广告字等）正常运行，并按时关启。 （4）空调运行、维护标准： 4.1每年定期按照空调维护的标准性、可靠性、安全性由专业人员进行清洗保养维护； 4.2清洗、维护内容及标准每次完成定期保养工作后应及时填写《空调清洗保养工作单》并由采购人管理人员验收签字确认； 4.3空调设备定期检查、维护、保养，保证设备处于良好状态； 4.4出现运行故障后，维修人员在10分钟内到达现场维修，维修合格率100%，一般性维修不过夜。 （5）物业辖区内各种室