派舍房产第一期营销方案初稿.ppt

北 仑 派 舍 房 产 提 香 公 寓 整 体 营 销 方 案 简 略 稿 注：以下方案皆为估计情况，具体必须在市场确定后方可进行！ （一）大市场状况（市场调查另定，现可基础参照杭州广告公司） （二）竞争对手状况（另行做市场调查） （三）消费群分析及定位比例 （四）SWOT分析 （五）项目价值核心的提出 （六）项目定位 （七）形象定位及品牌主题语 （八）销售策略与计划 （九）整合推广核心策略 （十）整合推广一览表 （十一）整合推广阶段及战术点（另定） （十二）整合推广预算（另定） 附：销售培训计划 三 消费者分析及定位比例 1、根据杭州公司所做的市场调查报告，先预定几个确定购房业主类型： A：周边企事业单位员工婚房 B：周边企事业单位中层二次及多次置业者 C：整个大矸区域置业业主，基本以婚房为主 购房要求： A、C类基本以100平方左右为主导置业要求； B：多次置业者基本每个类型都有； 定位比例调查后另给数据，以上三类基本为置业业主的主导类型； * * 提香公寓----塑造欧典温馨花园新家 策划人：忻朝峰 2006年12月25日 提香公寓----塑造欧典温馨花园新家 提香公寓----塑造欧典温馨花园新家 四 SWOT分析 优势： 1、规 模：建筑的风格以欧式为主导，可吸引业主； 2、地 理：位于大矸工业区中心，周边竞争少，交通较便利,同时钱塘江路与坝头 路交界点为2015年宁波至北仑轻轨出口； 3、商业配 套：南北底商配套,同时约500米为大矸镇商业中心区； 4、户 型：多样化，主力面积集中在目前工薪阶层置业欢迎的90—120平方； 5、销 售 力：只要有良好的团队及正确的管理，销售力将较高； 6、形 象 力：结合拓普企业的形象及社区的欧式设计、花园社区，小区将是一个品牌 社区； 7、品牌品 质：首期房产，品牌具有更可塑造性； 提香公寓----塑造欧典温馨花园新家 四 SWOT分析 劣势 1、地 理：位于大矸工业区中心，给置业者的印象环境较差； 2、环 境：周边缺少公益绿化等文化配套；同时内部绿化率也相对较低 3、外部 配套：小学、购物广场、医院等较远； 4、价 格：参照性差，定价较难； 5、市场拓 展：投入形象塑造费用较高。 提香公寓----塑造欧典温馨花园新家 四 SWOT分析 问题点： 1、环境情况必须有极好的营销解释，同时建议社区内部绿化加大，公益配套增多； 2、北面商铺销售将是一个极大的问题，因为周边无商业氛围； 3、车位及地下贮藏室的无产权销售； 4、周边厂房之间的隔离需加以考虑； 5、价格定价以中高档社区考虑对置业者的心理承受力问题； 提香公寓----塑造欧典温馨花园新家 四 SWOT分析 机会点： 1、周边小区少，同等竞争力使社区具有优势； 2、良好的营销配套模式可以营造社区的品牌，使价格提升； 3、准确的市场针对者定位能给予楼盘成功的基础； 4、迎合消费者的置业意识，改造出一个大矸全新的社区会员模式； 5、全方位的策划营销概念影响置业的心理； 提香公寓----塑造欧典温馨花园新家 建筑规划 五 项目价值核心的提出 户 型 品牌配套 营销理念 暂定以婚房、二次置业做为置业 营销的主要对象，营造营销网络 式推广手段 塑造社区中高档品牌的形象，组 合出服务、物业、环境、活动等 多方面品牌组合 欧式经典设计营造形象、大面积 绿化花园式组合迎合置业者心理。 主力户型适应多层次置业者，同 时力推婚房营销。 属 性 中 心 价 值 描 述 最适合营 造温馨小 家的欧式 花园社区。 大矸的新 一代社区 模板，服 务与住宅 相结合的 经典之作。 提香公寓----塑造欧典温馨花园新家 支 持 点 六 项目定位语 项目定位 属性描绘 提香公寓----全力塑造您的欧典温馨花园新家 欧典 温馨花园 新家 建筑形态 营销服务 主导对象 生活品质 提香公寓----塑造欧典温馨花园新家 形象凸性 七 形象定位及品牌主题语 形象定位 项目文脉 欧典浪漫生活、温馨花园新家、美丽新婚生活。 体现本楼盘的主导内涵—高档的整体规划，以欧典 为主导氛围营造生活，同时点明本项目为新婚的阶层提 供温馨场所，因此，价格也不会太高，使置业者能得到 性价比皆合适的感觉。 花园--对比区域环境 欧典—塑造品牌起点。 提香公寓----塑造欧典温馨花