江苏徐庄软件产业园前期策划顾问报告.pptVIP

90 （3）柱跨——8.4M 大跨度设计 根据市场经验，柱距越大越方便用家使用，但大柱跨同样也会提高建设成本。一 般而言，8 米以上的柱距即可满足研发企业的使用要求，目前市场上也较多采用 8 米的柱距。但由于本项目必须建设地下停车场，如考虑停三辆车则最少要 8.4 米 的柱距。 因此，综合考虑成本、停车位与市场经验等因素，建议本项目采用 8.4 米的柱距。 5.3 实用率——75%～80% 市场经验表明： 实用率在 80％以上：可作为物业的宣传卖点，吸引客户； 实用率在 70％～80％之间：大部分客户可以接受的正常范围； 不足 70％：低于大多数用家的心理底线，不利于项目招商。 （1） 部分物业实用率情况 地区 大连 上海 北京 深圳 投资与工业部 园区名称 大连软件园 紫竹数码港 中关村软件园 科技工业园大厦二期 联想研发中心 威新软件园（一期） 黎明网络大厦 华瀚创新园 深圳软件园 创维大厦 生产力大厦 面积(㎡) 38544 117373.66 600000 98595 48701.89 23500 20000 50375 23577 60399 38702.67 实用率 66-70% 73% 70% 约 75% 约 80% 约 79% 约 80% 约 75% 约 80% 约 75% 约 76% 市场角度规划设计建议 91 （2）本项目实用率建议 实用率是客户最为关注的因素之一。一般认为质素较高的研发物业实用率标准为 七成以上。这就要求物业在建筑结构方面应注意在合理范围内尽量减少梁、柱截 面积；建筑平面要力求方正；公用工程部分科学设计，减少对有效空间的占用， 提高单元内的使用率。 作为高档次定位的研发物业，高实用率与特色、形象以及配置必然存在矛盾。例 如要实现舒适的办公环境，增加休闲花园平台，通道、走廊设计宽敞等，这些必 然导致实用率降低，但这是保证楼盘形象与档次的基础。 所以，建议在建筑设计时，将实用率作为本项目的卖点,实用率需达到 75-80%。 5.4 层高设计建议 （1）部分研发物业层高状况 地区 南京 大连 上海 苏州 北京 投资与工业部 园区名称 雨花软件园 世界之窗 大连软件园 紫竹数码港 苏州科技园 中关村软件园 黎明网络大厦 华瀚创新园 深圳软件园 生产力大厦 面积(㎡) 42000 45000 38544 117373.66 620000 600000 20000 50375 23577 38702.67 层高 2.8-3.0 米（净高） 4.5 米 2.9 米（净高），3.7 米 4.5 米 3.8-4.5 米 3 米（净高），3.8 米 4.2-5.1 米 1/F5.5 米 2-6/F4.2 米 1/F4.2 米,2/F 以上 3.8 米 1F5 米，2－6F4.2 米 市场角度规划设计建议 92 （2）项目层高设计建议 目前各科技型研发楼中，层高指标有越来越高的趋势，但总体来看，如果楼层净 高太低，将使办公用户产生压抑感，影响心情与身体健康，而合适的层高则可有 效消除这种压抑感。项目层高一般建议： 净高：2.6 米以上： 本项目拟开发成标志性研发型写字楼，比较各地区较成熟的市场现有研发楼吊顶 的情况，同时预计未来科技型企业发展铺设网络布线的需要，提高地板高度。建 议该项目吊顶和提高地板高度后保证净高在 2.6 米以上；不落后于市场上的其它 写字楼。 层高 建议工程施工时采用预应力张拉楼板施工技术，可使层高增加。通过抽样调查得 知，一般吊顶后单元层高 2.6 米得到普遍认可，为配合网络线等的走位安排，加 上空调走管和吊顶高度，综合考虑本项目建筑物限高 15 米的硬性规定，兼顾目 标客户对层高的要求，建议本项目层高为： 一楼：4.2 米-4.5 米 二楼-四楼 3.6 米-3.8 米 投资与工业部 市场角度规划设计建议 93 5.5 承重设计建议 一般而言，纯办公部分面积的承重在 200 Kg/㎡以上就能满足要求。但是本项目 的目标客户有可能会有一定量的设备，对承重要求较高，如思科要求：全部 300 Kg /㎡， 局部 600 Kg/㎡、另有 IDC 机房的企业，承