21河北亚太房地产开发股份有限公司预测解析文档.doc

21.河北亚太房地产开发股份有限公司预测分析 主持人: 赵丽娟、赵丽娜 主要参与学生: 2006级电子商务 完成时间:2009年 自从2008年以来，受全国大气候影响，邯郸市房地产价格稳中趋缓，商品房有价无市，老百姓开始持币观望。同时，房地产开发企业由于受银行紧缩政策影响，筹资难度进一步加大，加之地价攀升，建材涨价，房地产利润空间大幅度压缩，房地产出现了走低趋势。本文依据河北亚太房地产开发股份有限公司的运行状况，运用多种预测模型，对公司发展进行预测分析。 一、背景分析 （一）邯郸市房地产发展现状 据统计，2008年邯郸市房地产开发完成投资47.1亿元，同比增长75.1％。全年投资增速高于邯郸市城镇投资增速37.1个百分点，占全社会投资的5.8％，占第三产业投资比重的11.2％。房地产开发投资逐渐成为支撑邯郸市城镇投资，尤其是第三产业投资增长的重要力量。据邯郸市建设局提供的数据显示，截至2008年11月20日，邯郸市城镇住宅完成投资46.41亿元，竣工面积96.29万平方米，分别完成年度计划的92.82％和90.84％。全年城镇住宅预计完成投资55.6亿元，竣工面积近197万平方米，分别完成年度计划的111.2％和118.67％。邯郸市房地产开发完成投资35.52亿元，其中主城区完成投资23.38亿元，较去年同期分别增长44.9％和39.97％；施工面积720.78万平方米，其中主城区施工面积455.62万平方米，较去年同期分别增长52.35％和60.44％；新开工面积255.81万平方米，其中主城区新开工面积148.34万平方米，较去年同期分别增长35.42％和25.64％；竣工面积77.5万平方米，其中主城区竣工面积33.71万平方米，较去年同期分别下降4.26％和2.15％；商品房销售面积67.31万平方米，其中主城区销售面积 （二）邯郸市城市建设规划 为实现邯郸市旧城换新颜，按照“三年内完成棚户区改造和旧住宅小区改善，五年内基本完成现有建成区城中村改造目标”要求，主城区将重点抓好五仓区、火车站周边区域、赵苑和大乘玉佛寺周边区域、邯山商步街区、文化一条街区、滏阳河、沁河景观带、浴新大街综合整治、沉陷区综合治理等改造项目，三年内完成68片旧城改造和40个城中村改造，完成173个旧住宅小区改造。 主城区拆迁工作要以拆除违法建筑、超期临建和有碍观瞻建筑，包装美化保留建筑为主要内容，退出城市红线、绿线、紫线和蓝线。三年内共需拆除700万平方米。2008年完成400万平方米，其它300万平方米有碍观瞻建筑物和构筑物随年度三改工作完成拆迁。按照计划，邯郸市三年内将新增住房面积700万平方米，其中经济适用住房90万平方米，配建购置廉租房9万平方米，将住房保障范围由住房困难的低保家庭逐渐扩大到住房困难的低收入家庭，到2010年，解决主城区12915户、43082 （三）影响房地产市场相关条例 1、出台经济适用房开发贷款政策。 2008年2月4号，央行发布《经济适用房开发贷款管理办法》。该办法指出开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；公司的建设项目资金不低于项目总投资的30%；贷款期限一般为3年，最长不超过5年。 2、利率调整。 2008年6月15日、25日，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。?2008年6月23日，中国人民银行宣布调整银行存贷款利率,其中1年存款的年利率上调至13.5%,贷款利率上调至20%。在加大银根紧缩力度的同时，将对地产行业上市公司造成一定的影响，房地产企业正呈现出资源向优质企业集中的趋势。 3、土地使用权新政策。 2008年7月1日，由国土资源部、工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本正式执行。文中明确填写建设项目的开工时间、竣工时间；属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。此项新规矛头直指开发商囤地行为，给房地产界带来不小的触动。各种伪装开工等待地块升值的空间将被大幅压缩。由此带来的土地出让环节诸多变革，也将挑战开发商的风险自控，以及对施工周期、资金运作、产品操作类型等的把控能力。 4、廉租住房管理办法。 2008年7月《2008年廉租住房工作计划》。该计划指出要积极挖掘存量住房房源，加强廉租住房分配管理。此项政策预示国家将通过多渠道落实廉租房筹集力度，重点落实在经济适用住房、普通商品住房项目中配建廉租住房的政策，推进棚户区和危旧房改造。 5、房地产调控政策。 2008年7月28日，住房和城乡建设部与监察部联合下发了《关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知》。重点对房地产企业依法开发建设和销售的情况、房地产市场