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物业管理行业面临的形势与对策 上海中星集团申城物业有限公司 沈杰 作为第三产业,物业管理进入国内已经二十余年，物业管理在我国经历了从无到有、不断发展壮大的历程，伴随着我国房地产开发行业的发展和城市化进程的逐步加大，我国物业管理行业也水涨船高呈现出一片朝气蓬勃发展态势，作为一个朝阳产业也正逐步走上社会化、专业化、规范化、市场化的轨道。随着社会经济的发展,人们生活水平日益提高, 业户对生活质量的要求相应不断提高,对物业管理需求越来越强烈,但因物业管理作为一个新兴行业,它的发展受到各种因素制约,各种不尽人意的现象随处可见。尤其在近几年，随着物业管理行业的深入发展,新情况、新问题层出不穷,给行业健康持续发展带来了阻碍。下面笔者就目前行业的形势和对策提出几点浅见。 一、物业管理行业面临的形势 　　国内物业管理行业已形成了较为完善的体系，但从总体水平来看，还普遍存在从业人员服务意识不强、行业标准不完善、信息化水平滞后、人才匮乏等相干问题，一定程度上制约了物业管理行业的健康、快速发展。 与国家的法律、宏观政策息息相关 从2007年10月开始实施的《物权法》以及从2008年开始1月实施《劳动合同法》以来，对物业管理行业来讲影响较大。作为两部国家大法，任何企业、个人都必须无条件执行。劳动合同法的实施加大了企业的运营成本，而《物权法》的实施则从另外一方面剥离了以前物业公司能够收取的例如公共区域的停车费用和广告出租费用以及其他费用，从加大成本和减少收入两方面同时实行，相对于目前阶段属于劳动力密集型行业来讲，无疑给物业管理企业带来空前的压力。 另外劳动和社会保障部自2004年颁布的第21号令《最低工资规定》以来，连续调整了职工最低工资，目前就上海地区已经提高至960元/月。而物业管理是企业的经营行为，为住户提供服务，也希望获得合法的利润，很多城市对物业服务的收费定价主要考虑居民的承受能力，在上海一些售后房类型的老式小区，物业费收入早已低于成本，造成收不抵支。比如我们申城物业公司，光今年调整最低工资标准所增加的企业经营管理成本就达到200多万元，着实给企业造成了不小的经营压力。 无可非议，政策性的调控都是围绕着建设和谐社会而进行，企业应当积极响应，在当今社会与百姓生活息息相关并且越来越倚重的物业管理企业在负重情况下运作，对企业和行业的持续发展都将受到影响。 2、管理人才短缺，管理人员素质有待提高 物业管理的产品是服务,而服务的质量、服务的水平、服务的态度都与服务人员的职业素质和人员数量投入的多少紧密相关。物业管理处项目经理的素质高低更显得尤为重要。作为项目经理需要懂得管理处的运作、懂得一般的财务知识、熟悉整个企业的管理流程、知晓设备设施系统和房屋管理的一般模式、尤其是需要有较强的服务意识和沟通能力。同时还要和项目所在地街道、居委会派出所等部门做好协调工作。 目前最能代表物业管理综合素质和能力的是是否通过物业管理师考试并注册成功，2007年12月我国产生了首批1119名物业管理师，但相对于目前物业管理行业300多万的从业人员来讲，两个数据对比就证明物业管理人才匮乏是最好不过的。另《物业管理师制度暂行办法》规定，物业管理项目负责人必须由物业管理师担任，故要全面实施项目经理是物业管理师还任重道远。 同时，随着房地产开发项目科技含量、硬件设施等的不断提高和物业管理范围的不断扩大，项目经理更是需要加强学习和培训，促使服务技能、管理水平不断提高。 3、开发建设和后期管理衔接不足 据相关统计，业主和物业服务企业产生的纠纷原因有70％是由开发商引起的，当房屋出现质量问题或者开发商的承诺没有实现以后，大部分的业主都会将矛盾指向物业服务公司。如果物业不能提早介入项目的开发建设过程，在一些项目的规划设计、建造施工、验收等阶段遗留下较多的问题，这样势必将带来日后管理上的难度，例如：配套设施不完善、未从物业使用的角度考虑将来的管理问题、工程质量不符合要求等等，这些都为将来的管理带来了一定的难度。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中,由于这部分维修费很高,物业公司根本无力解决,建设和管理脱节造成了物业管理先天不足。 4、物业管理服务收费困难 物业服务带有公共性的特点，一旦开始提供服务，所有的业主或使用人便开始共同享用，而不存在只为某一部分人提供服务，物业服务的对象是所辖项目范围内所有的业主或物业使用人。与此相对应的却是业主交费的分散性特点，因为时下随着房产价格的节节攀升，房产投资客有时候占到整个小区的很大比例，而这部分业主有时候几个月甚至几年不会入住该小区，这就造成了管理费难以收到的情况。而有时候的确是物业企业服务不到位造成的业主拒交管理费，不管是拖欠还是拒交物业管理费，导致的结果只能是一部分业主损害了全体业主的共同利益。 二、物