达文东方广告金域蓝山2018年度推广策略提报.pptx

退以居山 进以入市 是谓境界;这是最好的时代 这是更好的时代;旭辉·银盛泰 强强联合;金域蓝山旭辉·银盛泰济南首作，全城瞩目之作 作为旭辉·银盛泰进入济南的首席作品，正在接受市场检视，在业界、市场、客户中树立一定的知名度、关注度。;;》》》策 略 分 析;2018年营销目标;·;市 场 分 析;2016年10月后济南楼市调控层层加码，目前济南步入限购、限贷、限价、限签、限售的“五限时代”，短期内政策松绑可能性极小。 因市场供给端推货延后导致的价格持续上涨，不排除未来存在限购升级可能性。2018年，中国房地产市场预测会稳中有跌，但中国楼市规模仍在上升通道，基本是上涨、平稳两种市场交替出现。;济南房价整体见顶回落，12月新房均价 15361 元/m2， 环比上月下降 1.79%；历下区抗跌，以24220元/㎡引领济南房价，与上月基本持平，当前在售楼盘31个。;中心、奥体CBD板块处第一梯队，价格2.3万/㎡以上； 南部、高新、花园路区域价格为第二梯队，集中1.7-2.3万/㎡；其他板块价格在第三梯队，价格集中0.9-1.7万/㎡。;西客站区域 单价9000-15000元/㎡ 典型项目：恒大御峰、龙湖水晶郦城 业态：高层为主;统计济南过往政策性调控，历轮限购调整期内，高去化压力下市场多采用“以价换量”策略，保障去化速度。预计明年营销活动增多，价格小幅下探及以价换量可能性增加。;整体市场及区域市场总结;竞 品 观 察;2018 蝶变年 济南东发展扶摇直上;中央生活区 市场竞争更激烈;竞 品 广 告 巡 礼;项目名称; 在全民资产保卫战的大背景下， 伴随着住宅打压政策的推出，整个东部住宅市场逐渐起势明显 但精装、小高层、高层产品同质化严重 市场分食和竞争异常激烈;品牌和精装 已成标配;找准定位 项目在2018年的推广过程中， 确立在济南和历下东的鲜明形象。 （我是）;客 群 洞 察;什么人会买？ 我们以已成交客户作为样本分析 ;置业顾问电话访谈关键词 项目认可点：历下区、小高层、精装好、公摊小、未来规划与升值潜力、安静宜居环境好 客户形象：35-45岁；追求改善；做生意、公务员、中层领导及以上；孩子15岁左右；三代同堂 客户现状：80-90平两居室，房子太小，居住拥挤;;他们是： C·O族——济南龙头企业企业CEO\CTO\CFO等集团高层； 私营企业主——高新技术产业、智慧产业、金融、法律、医疗等创始人、合伙人； 公务人员—高校教授、事业单位、公务员； 拥有城市既得利益的财智阶层 总之，他们是一群拥有财富自由且懂得生活的人。;人群洞察： 与国际文化接轨的城市富贵群体 35-50之间，正处于生命的黄金期， 身居企业中高层位置， 他们大多是恢复高考后，70、80年代富有才识和远见的高材生； 改革开放浪潮中经济腾飞的市场开拓者和贡献者， 利用才识和远见，事业成就并贡献社会； 他们重新定义了中国知识分子对国家富强的社会责任和人生抱负。 ;人群洞察： 历经风雨，他们更懂得生活 掌握了生活的主动权后，他们更倾向于精神的修为，开始主动的生活； 经历过中国儒家君子修为，与西方科学文明的洗礼，他们并没有丧失信仰， 他们更强烈的渴望，追求自我价值和自身修为，坚决不做土豪 他们希望生活的纯粹，渴望建立自己的精神天地，有格调、有涵养的生活方式。 他们是这个时代的中国贵族、 有文化有涵养的仕绅阶层;他们为什么买？ 驱动他们购买需求的因素是什么 ;富裕群体消费行为分析：参考万科中国富裕群体消费行为和投资偏好研究报告;;看重产品品质和功能，彰显身份的价值和品味，他们收藏、购买昂贵的物品 绿色健康的自然环境，为家人健康远离环境污染，所以他们更青睐进口食品 尊贵便利的配套服务，满足家人优质的生活，经常出入养生会所月子中心等 周到贴心的物管系统，保障家人生活舒适安全，他们会请私人医生/职业保姆 安全私密的居住环境，保障家人和财产安全，他们十分向往私密的生活环境 纯粹的人际生活圈层，喜欢交朋友但有选择，开放性结交圈层好友，重知己 他们需要一个满足生活需求的载体 - 不只是房子;他们需要什么样的房子？ 一个能体现其身份和生活涵养的居所，尊贵便利的生活条件，优势的资源地段，生态健康的自然环境，足够的空间满足家人朋友生活娱乐的空间。 ■品质产品■自然资源■高端配套 ■私密环境■高端圈层■专业物管 这是构成他们置业需求的几个基本因素，缺一不可 ;而这个需求的产生是相对的， ①过去的生活环境不能满足他们的需求 ②出现更能满足其生活需求的居住物业 他们需要的是， 一个更能满足其生活需求的居所;一个洞察，我们发现 济南一般住宅产品不能满足目标客群真正生活需求 普通高层：多为进城落户的刚需客群，身份不够纯粹； 老旧社区：或邻居较老、或产品粗劣、或配套不