设计成本控制.pptx

地产模式下的精细化设计;我们对成本的理解;所谓成本管理;提升价值的方法有这样逻辑的几种： 1、F大幅提升，而C则下降。这是最高境界，没有几项专利技术，很难实现的。 2、F大幅提升，而C则小幅提升或者不变。这是常见的一种方式，所谓画龙点晴的作用就在这里，花费不多，但效果却很好。 3、F基本保持不变，但C下降。内部挖潜改造，属于这种形式。 4、F略有牺牲，但C却降幅很大。 运用价值工程的观点来解决问题，就是要在任何时候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何时候，我们都不能盲目地提升F，以致于赋予一个产品不恰当的高价值。 ;成本属性 土地成本在项目初期即可大部分确定； 其他成本（前期费用、销售费用、管理费用、财务成本等），在项目过程中可控性相对较小； 建安成本因项目本身情况、涉及复杂因素众多；会出现前后预测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。并且建安成本所占相对比重较大，因此，建安成本是项目开发过程中进行成本控制的重要组成部分。 ;怎样可以省点钱;典型项目建安成本构成分析;设计成本控制九项重点;案例： A、B项目容积率面积10万㎡、地下1.5万㎡、定位相同、同样的售价形成两个方案，仅仅是不可售面积比相差3%，比较盈利测算结果如下： A方案当不可售面积比例20%时，其中13%为地下室面积，7%为地上不可售面积； B方案当不可售面积比例17%时，其中11%为地下室面积，6%为地上不可售面积； 综上A地库面积高于B约2300㎡，超出地库成本2300㎡x3000元/㎡=690万， A可售面积少于B约1150㎡，按1000元/㎡估算A损失的利润约115万， 上述两项合计A方案较B方案利润损失约800万，约合项目总体利润的1.1%。;赠送面积虽然可以增加产品的买点，但赠送会导致建安成本（包括结构、门窗、保温、外墙材料等）增加。 在低地价的情况下，赠送会导致的建安成本增加，会高于相应摊薄的土地成本，从而影响利润，应严格控制。;体型系数能在一定程度上体现户型平面的经济指标，会影响后续一系列诸如墙积比、窗积比、结构经济性、外墙保温材料选择与厚度、门窗型材及玻璃选择等，即便同等精细化控制造成的细微差异(如相差3%）也会造成可售面积单方成本的增加。;案例（外保温材料、门窗型材）: 体型系数增大会造成保温层厚度的增加。按保温砂浆从2.5cm到3.5cm变化估算,外墙单方造价增加10元/平米,折合可售面积增加约8.3元/平米。如更换为25厚聚苯板或20厚挤塑板时，外墙单方造价增加30元/平米,折合可售面积增加约25元/平米。(按墙积比1.5,可售面积/建筑面积80%估算)。体型系数增大也造成门窗型材成本增加。普通双层中空玻璃必须采用贴膜、LOW-E玻璃或充惰性气体等措施，按门窗单方成本增加100元/平米估算，折合可售面积增加约35元/平米。(按墙积比0.28,可售面积/建筑面积80%估算) 综上，外墙保温层及门窗型材成本折合可售面积增加范围约43-60元/平米。 ;户型基本模块的选型：（对体型系数影响极大，稍有失控，会造成体型系数升高约3个百分点。） 内凹式空中花园（入户花园）：（30层一梯两户的高层住宅，将一间面宽3米的卧室改为内凹式空中花园后，开间内外墙面积增为约3倍，因每户重复出现，可导致整栋建筑体形系数升高约3个百分点。） 单元拼接方式：（同样类型的两个建筑单元，20度夹角拼接相比较于平缝拼接，可视为增加了两组山墙面积，可导致整栋建筑体形系数升高约2个百分点。） 飘窗的设置：（同样以30层一梯两户的高层住宅为例，全部卧室设置飘窗相比较于仅主卧室设置飘窗，体形系数约升高约2个百分点。） ;窗积比与节能减排关系紧密，另一方面与建造成本的控制影响巨大; 墙积比影响外墙材料和保温材料，与成本关联较高。; 影响因数排序 ;外立面及材料部品;;;;基础与支护设计、施工专业性非常强。基础采用桩基时，应尽量提前试桩，相比不试桩节省费用约为30%左右。支护方案需根据项目的地质情况、环境要求，在确保安全的前提下，进行多方案比较。;基础及基坑支护 基坑深度： 支护费用与基坑的深度成正比关系；深基坑比浅基坑支护费用增加成倍数关系。基坑深度通常超过6米后成本会发生巨大的增加，应该将其控制在合理的范围之内。应根据场地条件利用放坡或局部放坡来减少桩长。如图：;基础及基坑支护 支护选型： 基坑支护设计遵循“安全经济”的原则，进行多方案比较； 按基坑支护形式的经济性排序，造价由低到高：;基础及基坑支护 施工组织： 基坑开挖应按照先深后浅的原则，合理安排施工顺序。 拆撑的顺序、打桩与开挖之间的协调关系应进行仔细研究。;基础及基坑支护 后续利用： 作长远考虑，结合工程结构进行设计施工支护结构，既节省了未