无锡市城市房屋拆迁估价技术规范.doc

无锡市城市房屋拆迁估价技术规范 第一章 总则 　　一、根据建设部、省、市有关城市房屋拆迁估价的规定，为维护拆迁当事人的合法权益，规范城市房屋拆迁估价技术行为，保障房屋拆迁的顺利进行，结合本市实际情况，制定本规范。 　　二、在本市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁补偿价格评估(以下简称拆迁估价)活动应遵守本技术规范。 　　三、本技术规范所指的城市房屋拆迁补偿价格，为被拆迁房屋的房地产市场价格(不含室内装修装饰)，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。 　　四、被拆迁房屋室内装修装饰补偿价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可委托评估确定。 　　五、拆迁估价应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。 　　第二章　名词解释 　　一、市场比较法 　　市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。 　　1.可比案例直接比较法 　　将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接得出估价对象的客观市场价格的方法。 　　2.基准价格比较修正法 　　将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一估价时点评估得出的样本房屋市场价格进行适当修正，间接得出估价对象的客观市场价格的方法。 　　二、收益法 　　预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 　　三、成本法 　　求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法 　　四、样本房屋 　　在拆迁范围内与多数被拆迁房屋相类似的房屋，各被拆迁房屋与此房屋仅存在实体因素的差异，被拆迁房屋的评估价格可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行计算。 　　五、基准价格 　　基准价格为不同用途的样本房屋在估价时点的市场价格(不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格)，此价格一般采用可比案例直接比较法进行评估，如不具备采用可比案例直接比较法条件的，可以采用其他估价方法。 　　六、房屋基本重置价格 　　采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装工程费用。 　　七、综合费用 　　按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费(平整场地、设计费、勘测费等)、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。 　　第三章　评估技术路线 　　一、市场比较法 　　1.可比案例直接比较法的技术路线为： 　　(1) 选取可比案例。可比案例的选取条件应符合附件一的要求; 　　(2) 进行因素修正，求取比准价格。比准价格的计算公式： 　　比准价格V = 可比案例价格Vs×P1×P2×P3×P4 　　P1—交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时，该系数取1; 　　P2—交易日期修正系数。系数可参照《锡房指数》的分区(或新村)价格指数进行确定; 　　P3—可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件三; 　　P4—可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数，估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。房屋区域因素修正系数确定参见附件四; 　　(3) 确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。 　　2.基准价格比较修正法的技术路线为： 　　(1) 选取样本房屋。样本房屋的选取条件见附件二; 　　(2) 确定基准价格(Vo) 　　基准价格评估一般应采用可比案例直接比较法进行评估。当不具备采用可比案例直接比较法条件时，可以采用收益法、成本法进行评估; 　　(3) 确定评估价格。各被拆迁房屋应与“样本房屋”的房地产实体因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的评估价格，其计算公式为： 　　被拆迁房屋评估价格 = 基准价格 ×P5 　　P5─样本房屋修正为被拆迁房屋实体因素修正系数，系数确定见附件三。 　　二、收益法 　　收益法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为： 　　1.确定房地产的净收益a： 　　净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保险费等费用后得到的归属于房地产的收益。净收益计算公式： 　　a=A×(1-k) 　　a—净收益; 　　A—平均税后年租金收益，即同区域同类房地产正常出租的平均税后租金收益水平。当无法取得租金收益时，可采用《房地产估价规范》中规定的其它方式求取; 　　k—租费率，即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费