2011年哈市房产市场年报---同程远景地产代理机构出品.docVIP

哈尔 哈尔滨市房地产年报 哈尔滨市同程远景营销策划机构 撰写人：赵宇 周子程 姜海洋 政策篇 一、2011年政策回顾 （一）2011年经济政策：以稳定物价为核心 2011年是我国“十二五”规划的开局之年，处于承前启后的关键时期。全年经济增速呈小幅下滑态势，GDP增速由一季度的9.7%下降到三季度的9.1%，全年GDP增速将在9%以上，经济仍保持平稳较快增长。从外部经济环境来看，进入 2011年以来，欧债危机的持续升级，给欧盟经济带来严重冲击；美债危机的苗头初现，也使美国经济复苏受阻。同时导致了全球经济增长步伐放缓，金融市场再度出现波动。 自2010年年底以来，国内CPI逐渐走高，物价上涨压力持续增加，进入2011年以来，CPI更是不断高企，到7月份上升至6.5%，创下近三年来的新高，抑制通货膨胀率上涨、稳定物价成为宏观经济调控的核心内容。为此，2010年12月中央经济工作会议确定的2011年经济政策为：要把稳定价格总水平放在更加突出的位臵，并实施积极的财政政策和稳定的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。2011年前三季度中国人民银行更是连续3次加息、6次上调存款准备金率，以应对物价的持续过快上涨。11月CPI增幅下降至4.2%，通胀压力逐渐缓解。 纵观 2011年宏观经济政策，在“实施积极的财政政策和稳健的货币政策”思想的指导下，货币政策比2010年明显紧缩，宏观调控重点由 2010年的“稳增长”转向了“稳物价”。 （二）2011年房地产政策：史无前例的严厉 房地产调控的主要脉络 2011年是我国房地产调控最为严厉、政策落实最到位的一年，房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷、限价政策逐步细化升级。 1月26日，国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施，被称为“新国八条”，加强和细化了2010年的“国十条”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房价控制目标，同时还调整完善了相关税收政策，并出台具体的限购范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购，将范围进一步扩大。截至7月共有43个城市出台相关的操作细则，加入到限购的行列，政策落实比较到位。而上海和重庆随着国务院原则同意部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，在1月底公布了征收细则，房产税的试点展开有利于房地产行业的长远健康发展。 7月12日，国务院召开的常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。住建部8月17日提出新增限购城市名单的标准，但其后只有台州、衢州、珠海新加入到限购行列，烟台、廊坊、韶关、珠海、中山严格限价，效果并不明显。 10月29日，温家宝主持召开的国务院常务会议强调：各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。 11月7日，温家宝在访问俄罗斯时强调：房价总的形势还处于僵持阶段，但这一个月来也开始松动，调控决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。 11月27日，李克强在考察廊坊保障房建设工作时表示：当前调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。 2、房地产调控的政策分类 (1) 信贷政策 政策一：1月26日，国务院发出《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 政策二：2月9日，住建部发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%。 政策三：4月6日，住建部第二次下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，将5年期以上公积金贷款利率上调至4.70%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调至4.20%。 政策四：7月7日，住建部第三次下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，将5年期以上公积金贷款利率上调至4.90%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调至4.45%。 政策评析：信贷政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，在调控中发挥着举足轻重的作用。首付比例和房贷利率的提高，直接导致部分刚性需求和改善性需求者成为无力购房者，因此，信贷政策的紧缩将大幅压缩购房需求。另一方面，差别化的信贷政策能够通过结构调整，引导信贷资金投向，遏制投资投机性需求。 中央持续对个人住房贷款和公积金政策大幅收紧，大幅压缩了购房需求，特别是投资投