昆明百富琪商业广场招商方案.pptVIP

目标顾客消费行为特征分析 目标行业 招商策略总纲 原动力地产顾问 中国管理资讯网 * 中国管理资讯网 百富琪商业广场招商方案 孔雀东南飞，百富琪打造东南时尚消费圈！ 2006.07.12 原动力地产顾问 原动力地产顾问对于本项目商业的理解 项目定位 时尚消费圈 东南城市区域商业中心 商业形态 住宅商业群楼 内街式小商铺 区位环境 城市东南次中心 进出城快速交通枢纽 区域商业中心缺失 业态规划 时尚购物 休闲娱乐 商务消费 销售方式 产权分割 返租三年 原动力地产顾问对项目商业销售目标的理解 高销售率 较短的销售周期 较高的投资回报 通过高销售率形成市场热点 高利润率 较低的开发风险 理想的销售价格 项目可开发方向 时尚消费功能 休闲功能 本项目可能功能界定 购物功能 百货商场/超市 时尚消费 餐饮休闲娱乐 小型shoping-mail 项目资源因子分析与项目功能定位表 一般 较高 较高 一般 一般 高 较高 时尚消费 尚未确定，可灵活安排营运及管理 高 较高 对管理服务的要求 公共空间较少 高 一般 对公共休闲空间的要求 尚未动工，伸缩性大 较高 高 内 部 因 素 对建筑装修档次及配套设施的要求 外 部 因 素 周边无自然景观 高 一般 对自然景观的要求 临靠环城南路，会造成一定的噪音污染 高 一般 对噪音控制的要求 交通条件优越 一般 高 对公共交通的要求 位于环城南路与春城路交叉口，东南区域核心地段，昭示性良好 一般 高 对地段及昭示性的要求 项目具备情况 休闲娱乐 百货 影响因子 购物功能时尚消费休闲功能 项目定位的两个方向 餐饮休闲 时尚消费 定位方向1 定位方向2 本项目 定位方向3 百货超市 对年轻消费者影响不大 有利于吸引年轻人流 条件相对匮乏 区域商业中心缺失，前景好。 比较适应，区域辐射性好。 时尚消费 适应性 2 4 2 3 2 得分 2 负面影响大于正面影响。 3 影响商业环境及消费档次。 周边公共环境及轶序较差. 环境 4 昭示性强，有利于吸引商务和游客消费。 4 强烈的昭示性是零售业的必须 三面临街.展示面大，商业昭示性强：利于吸引人流。 昭示性 3 公共配套影响不大，但停车条件不足。 2 对公共配套要求高，条件匮乏。 项目东南区域交通可达性较好，但公共配套不足. 交通配套 3 本区域内未形成有规模的休闲业态，空间与风险并存。 3 区域商业中心缺失，前景好。 住宅区、商业商务配套区.生活配套逐步完善中，周边商业的发展会使需求不断放大。 区域功能 3 影响不明显 3 比较适应，区域辐射性好。但路宽车快不易聚人气。 本项目位于环城南路与春城路交叉口、东南区域核心地段。 位置 得分 休闲娱乐 适应性 得分 购物商场 适应性 项目特性 序号 项目特性与功能适应性比较分析 26 2 3 2 2 2 得分 租金较高，招商难度较大。 市场潜力较大，商铺规模小易于销售，但市场总量小竞争激烈。 年轻上班族较多，但和平商圈比较近，影响较大。 对噪音不太敏感 附加值作为较为明显，项目无优势。 时尚消费 适应性 2 区域内市场需求大，但商铺规模大单价低且不易销售。 3 百货业售价较高，但市场相对饱和、同质化严重。 片区内无综合商场，缺乏销售参照物。 价格 4 旅游及商务人群较多，需求较旺。 2 周边居民日常消费品需求明显，但总量不大。 居民及上班族较多，旅游及商务人群较多。 消费人群 1 租金较低，招商难度大。 3 租金较高，招商相对容易。 片区内无综合商场，缺乏销售参照物。 租金 24 27 合 计 1 对噪音非常敏感 3 影响不大 春城路、环城路车速快，汽车噪音较大。 噪音 1 景观附加值非常明显，项目无优势。 3 影响不大 周围无自然景观资源和公共休闲活动空间 景观 得分 餐饮休闲 适应性 得分 购物商场 适应性 项目特性 序号 从项目自身条件角度分析： 百货超市＞时尚消费＞餐饮休闲 项目特性与功能适应性比较分析 项目区域分析小结 从区域市场空间分析 餐饮休闲＞购物＞时尚消费 从项目特性分析 购物功能＞时尚消费＞餐饮休闲 从区域人流结构分析 上班族＞旅游商务＞居民 过境人流＞周边居民 项目定位建议： 1、项目初步定位为城市东南部区域商业中心和区域商务配套； 2、以时尚消费品和精品百货为主要业态，层次较高的餐饮休闲为补充。 3、充分考虑区域消费群和目标顾客夜生活需要，填补区域商业夜场空白。 上班族 追求时尚 随机性强 重复频率高 购买力较强 游客 追求新奇 随机性强 停留时间短 购买力较弱 商务客 追求品味 品牌忠诚度高 重复频率较高 购买力强 居民 追