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华恩数码广场运营管理建议报告 二零零九年十月 目录 一、华恩数码广场现状分析 一、华恩数码广场现状分析 目录 二、火车站商圈的经营分析 （一）火车站商圈发展基本情况 火车站商圈或文化圈是每个中型以上城市所共有的经济现象，在日本韩国等国家乃至我国的台湾和香港，火车站地区都是最旺最繁华最主要的商圈之一。 但在南阳人眼中，火车站商圈过于杂乱，很难与繁华的商圈划上等号，是不是在内地城市中，火车站商圈都只是名不符实呢？我们看到大连火车站青泥洼商圈和厦门火车站商圈就是近几年来凭借近年来大规模的改造，发展成为了非常繁华的重要商圈。而上海的火车站商圈在引入了太平洋百货和名品商厦成功改制之后，业绩也在不断上升，所以说火车站商圈谁走出第一步，谁就能占尽先机。 的确，火车站由于用地非常大，故在建设选址之初必须选择空旷偏僻的地方，随着长期的发展日渐繁荣却又变的杂乱无续，因此政府必须有非常科学完善全面的规划坚定的决心，引入既有资金实力又有经验的实力派发展商，才能将原本杂乱的火车站发展成繁华的商圈，日本东京的火车站新宿商圈甚至成为了世界知名的核心ＣＢＤ（拥有200多万平方米的全新商业和商务建筑）就是非常成功的改造例子。此外，火车站都有交通便捷甚至是交通枢纽的优势（通常与汽车及长途车站临近），故只要发展得当，将周围大量地块进行整体彻底大改造，火车站商圈大有可为。 厦门火车站商圈在领头羊世贸商城摩尔的带领下，已经发展成为和城市广场摩尔商圈和传统市中心商业街中山路商圈相媲美的三大商圈之一，并开始动摇中山路商圈的地位。 二、火车站商圈的经营分析 （二）关于国外火车站商圈的经营——日本大板梅田车站 日本大阪梅田车站日本大阪梅田铁路车站在大阪市的梅田区。日本国家铁路公 司JR线、阪急公司阪急线和 阪神公司的阪神线都汇集在 梅田车站。三家铁路公司和 城市地铁公司的八条轨道交 通线可分别通往京都、神户、 关西国际机场、宝冢等地区。 二、火车站商圈的经营分析 由大阪市梅田站乘JR线到新大阪站可以换乘新干线到达日本各地，梅田车站是日本关西地区最大的铁路枢纽站。由于车站客流量很大，车站的地理位置已经发展成为大阪市繁华地区，车站周边商业极为发达，阪急百货公司、阪神百货公司及大丸百货均在此开设商业大楼。另有希尔顿酒店、办公楼、会议中心等，使车站周边地区形成一个集中的购物、住宿、办公、会议、商务活动的中心。 在“以人为本”理念前提下，站内信息与公共服务设施非常完备、合理。车站虽有多条线路分别由三家公司经营，但为了方便乘客换乘，三家公司的售票服务实现并联，车行线路指示牌上将不同线路用不同颜色标记，车站内行走和其他指示标记也都与线路牌上颜色一致，乘客只需跟着需搭乘线路的颜色标线走就不会走错。三家公司的线路到达梅田站的站台位置不同，从JR线梅田站到阪急线、阪神线的梅田站，中间的通道全部在地下，大量人流在地下通行，就形成了地下商业城的巨大市场。 应该说，梅田车站地下商城的成功开发在国际先进车站中最具代表意义，其特点是： 阪急、阪神、大丸三大百货公司的地下一层与地铁人行通道相通，全部经营食品，包括；生鲜食品，蔬菜，成品菜，水果，饮料，酒类，糕点，调味品等。各种特色餐饮：日式、西式、中式快餐厅、咖啡厅酒吧、甜品屋等均有开设。品种琳琅满目、环境舒适宜人，构成了地下商城的一大特色，也是地下商城的骨干企业。 地下设置了一条宽畅明亮的中央大道，约有15米宽。中间柱子装饰精致，灯光明亮，中央大道中段还有一个喷泉小广场，将墙壁设计为具有娱乐功能的玩具来吸引儿童，极具商业氛围，加之地下一层的顶面采用通透材料，因此当人们步行在中央大道上，并不感到是在地下，好象是在逛大的百货公司。中央大道旁设有家庭日用品百货店，方便乘客在换乘或到站时购买，可以节省主妇花费在超市的时间。此外药店、书店、花店等一应俱全。 阪急、阪神、大丸三大百货公司均为超大型百货公司，例如：大丸百货梅田庄地下商场两层均为食品店；地面层为JR大阪站正面入口；两侧设有商场；2层至15层均为商场，商品为化妆品、男女服装、电器、家具、运动器材、家居用品等；16至17层为餐饮层，设有各式中、高档餐厅。由于三大百货公司地下层均与地铁通道相连，乘车、逛店都非常方便，与徐家汇商业中心有相似之处，但规模更大。 二、火车站商圈的经营分析 （二）关于国外火车站商圈的经营——日本东京新宿车站 日本东京新宿车站新宿是日本东京重要的城市副中心，开发之前，该地区住宅与店铺相掺杂，建筑物密集，在防灾及居住环境上均存在一定问题。东京都厅（东京市政府）的迁移及JR新宿站的改建，给这一地区带来了新的大规模开发，1992年12月通过了新的城市规划，在2003年底以前，除了完成2栋超高层业务大楼（市政厅）外，完成约44万平