房地产投资分析课件ppt第三章.pptx

第三章 房地产市场分析 内容提要 3.1房地产市场概述 3.2房地产市场分析概述 3.3房地产市场调查 3.4房地产市场预测 3.1 房地产市场概述 3.1.1 房地产市场的特征 1．房地产市场是信息不充分的市场 2．房地产市场的区域性强 3．房地产市场的垄断性 4．房地产市场是房地产权益的交易市场 5．房地产市场存在时滞 6．房地产市场的反经济周期性 7．房地产市场服务的专业性 3.1.2 房地产市场的功能 1．调节供求的功能 2．优化资源配置的功能 3．政府宏观管理的基础 3.1.3 房地产市场的结构 1．房地产一级市场 2．房地产二级市场 3．房地产三级市场 3.1.4 房地产市场的分类 1. 按照区域划分 如北京房地产市场、安徽房地产市场、华北房地产市场、华东房地产市场等。 2．按照用途划分 如可以将房地产市场划分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场及特殊用途房地产市场等。 3．按照功能划分 如可以将房地产市场划分为房产市场、土地市场、房地产金融市场、房地产信息技术市场等。 4．按照交易方式划分 如可以将房地产市场划分为房地产销售市场、租赁市场、担保市场和保险市场等。 3.1.5 房地产市场供求的影响因素 1．房地产市场供给的影响因素 （1）房地产价格。 （2）开发商目标收益率。 （3）开发成本。 （4）建筑技术。 （5）房地产开发能力。 （6）融资难度。 （7）国家宏观调控。 2．房地产市场需求的影响因素 图3-1 供给大于需求的情况下的需求层次结构图 图3-2 需求大于供给的情况下的需求层次结构图 影响房地产市场需求的主要因素有以下几个方面: （1）人口数量和结构的变化。 （2）房地产价格。 （3）家庭收入。 （4）城市化进程。 （5）宏观调控。 （6）消费者预期。 3.2 房地产市场分析概述 3.2.1 房地产市场分析的必要性 1．房地产投资决策需要市场分析 2．房地产经营管理需要市场分析 3．房地产价格策略的制定需要市场分析 3.2.2 房地产市场分析的限制 1．成本限制 2．时间限制 3．技能限制 4．偏好限制 3.2.3 房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容概括起来主要包括市场调查与市场预测。进一步细化，可以将其归纳为以下四个方面。 1．地区经济分析 2．市场概况分析 3．专业市场供求分析 4．项目竞争分析 3.3 房地产市场调查 3.3.1 房地产市场调查的内容 1．房地产市场环境调查 （1）政治法律环境调查 （2）经济环境调查 （3）社会文化环境调查 （4）社区环境调查 2．房地产市场需求调查 （1）房地产消费者调查 （2）房地产消费动机调查 （3）房地产消费行为调查 3．房地产市场供给调查 （1）行情调查。 （2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。 （3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。 （4）建筑设计及施工企业的有关情况。 4．房地产市场营销活动调查 （1）房地产市场竞争情况调查 （2）房地产价格调查 （3）房地产促销调查 （4）房地产营销渠道调查 3.3.2 房地产市场调查的方法 1．普查法 2．抽样调查法 3.3.3 房地产市场调查的程序 图3-3 房地产市场调查程序图 3.4 房地产市场预测 3.4.1 房地产市场预测的种类 1．定性预测 2．定量预测 3.4.2 房地产市场预测的方法 1．指标法：指标法又称朴素预测法，是通过一些通俗的统计指标，利用最简单的统计处理方法和有限的数据资料来进行预测的一种方法。 2．德尔菲法 3．销售人员意见综合预测法 4．购买意向预测法 以问卷形式征询潜在购买者未来的购买量，由此预测出市场未来的需求。 5．移动平均法 移动平均法可以分为简单移动平均法和加权移动平均法。 （1）简单移动平均法 简单移动平均的各元素的权重都相等。简单移动平均法的计算公式为： （2）加权移动平均法 加权移动平均给固定跨越期限内的每个变量值以不同的权重。 加权移动平均法的计算公式为 Ft=w1 +w2 +w3 +…+wn 式中：w1——第t-1期实际销售额的权重； w2——第t-2期实际销售额的权重； wn——第t-n期实际销售额的权重； n——预测的时 w1+ w2+…+ wn=1 6．指数平滑法 指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，是取预测对象全部历史数据的加权平均值作为预测值的一种预测方法。 注：在