房地产投资分析课件ppt第四章.pptx

第四章区位条件分析 内容提要 4.1 区位与房地产价值 4.2区位条件分析概述 4.3不同类型房地产区位分析 4.1 区位与房地产价值 4.1.1 区位 1．区位的概念  区位是指特定地块所处空间位置及其与相邻地块间的相互关系。 区位有宏观和微观两种意义：宏观区位是指项目所在的某个国家、某个地区、某个城市；微观区位是指项目所在城市中的某个街区、某个地点。 房地产投资与宏观区位和微观区位均有关系，因为宏观区位制约着微观区位，而房地产开发项目最终要落实到微观区位。 2．区位的内涵 在房地产投资中，对于区位有广义和狭义两种理解。 狭义的区位指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。房地产具有异质性，这一特性决定了具体某一宗地的位置是排他的、独一无二的，根据对某一宗地位置的描述，就可以从图上或现场找到该宗地。 图4-1 宗地地理位置示意图 京市闹市口大街1号，东临闹市口大街，南临新文化街，西临巷道，北临西铁匠胡同。 Where is it? 广义的区位，除了其地理位置外，往往还包括该宗地所处的社会、经济、政治环境，基础设施，自然环境或背景，进行投资的成本以及所面临的竞争关系等。 4.1.2 城市功能分区 1．商业区 （1）中央商业区 （2）城区商业区 （3）街区商业区 2．工业区 3．居住区 4.1.3 区位与房地产价值的关系 1．区位对房地产价值的影响 区位对房地产价值的影响表现在两个方面： （1）区位决定房地产价值的水平 （2）区位决定房地产价值的抗风险能力 2．区位选择的注意事项 （1）注意对区位升值潜力的分析。 （2）选择区位要有超前意识，特别注意对交通、服务网点等公共设施作深层次分析。 4.2 区位条件分析概述 4.2.1 区位分析的内容 1．地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是房地产开发项目投资成败的战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、人口、文化教育、自然条件等因素。 2．项目选址分析 项目选址的分析，是针对某一特殊地块所进行的一种微观分析，通过对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析，直接体现土地价值。项目选址的分析主要考虑的因素包括项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等。 3．开发潜力分析 开发潜力是指待开发土地在合法开发的前提下，以最高最佳利用方式为原则并获得最佳效益的利用能力。 4．土地获取难度分析 目前国内获取土地使用权的途径有两种：一是从土地一级市场获取，即通过政府土地出让的方式；二是从土地二级市场获取，即通过当前土地使用者转让的方式。 土地一级市场：主要采取招标、拍卖、挂牌的方式，土地竞争越激烈，毛地面临着拆迁的难题，拆迁补偿水平直接关系开发成本，被拆迁人的意愿直接关系开发的难易，进而直接关系到项目的成败。 土地二级市场：面临项目债务、法律状况的不明朗，竞争报价信息的不对称等问题。 4.2.2 区位的影响因素 1．行政因素 行政因素主要指城市规划方面的因素，包括场地的合法用途，规划设计条件（如建筑密度、高度、容积率）和建筑物平面及立面布置的限制，相邻地块的土地用途等。 2．自然因素 自然因素主要包括地块的面积、形状、四至范围，水文地质特征，气候资源情况等。 3．经济因素 经济因素主要包括土地价格、基础设施条件、交通便捷程度以及公共配套服务设施的完备情况等。 4．社会因素 社会因素主要包括人口状况、当前土地使用者的态度、土地获取的方式、土地开发状况以及当前土地市场情况等。 5．环境因素 环境因素主要包括空气、水和噪音污染水平，历史文化保护区，公园、开放空间和绿地的数量与质量等。 4.3 不同类型房地产区位分析 4.3.1 住宅项目区位分析 1．基础设施完备的程度 2．公共交通便捷程度 3．环境 4．人口 4.3.2 商业项目区位分析 1．交通便捷性 2．标识性 3．适应性 4．购买力 4.3.3 写字楼项目区位分析 1．办公集聚度 2．配套服务完善度 3．交通便利性 4．前瞻性 4.3.4 工业项目区位分析 工业项目区位的选择须考虑的特殊因素包括： 原材料资源数量的多少 连接原材料供应基地 产品销售市场的交通运输成本的高低 技术人才 劳动力供给的可能性 水、电等资源供给的充足程度 环境污染的防治政策等 不同的工艺项目在进行区位选择时所考虑的因素是不同的。如： 农产品加工