房地产项目融资及银行按揭流程总结.ppt

法人担保方式，由贷款方（银行）与保证方（母公司）签订协议，当借款方（项目公司）违约或无力偿还债务时，由保证方承担一般保证责任或者连带责。集团担保属于保证担保范畴。 融资额度匡算的第四个原则 先来解决概念问题——什么是担保以及担保的分类 质押担保 抵押担保 保证担保 借款方（项目公司）作为抵押人，将自身拥有的财产作为贷款的担保，此财产（如土地）在贷款期间不转移财产占有权。当借款人不履行合同时，抵押权人（银行）有权从该财产折价或拍卖、 变卖的价款中优先得到补偿。土地抵押、在建工程抵押均属于抵押担保范畴。 借款人（项目公司）将其拥有的动产或者权利转交给贷款方（银行）作为清偿债务的担保。当借款人不履行债务时，贷款方有权价出售、拍卖、变卖该动产或者权利收回资金。 向银行贷款再找个第三方做担保 抵押物你可以自行保管 抵押物银行帮你保管，直到还清债务 担保：为督促债务履行，确保债权实现的一项法律制度 （三）银行融资流程——step1 融资额度匡算 融资额度匡算的四个原则 集团担保 融资额度 土地抵押值 土地抵押值=土地评估值*抵押率 提高土地评估值，降低集团担保 提高土地抵押率，降低集团担保 备注： 1.建在工程即建设过程中的项目 2.土地评估值、在建工程评估值均由评估公司确定 3. 在建工程是否抵押各地区银行要求不同，具体可在融资方案沟通时确定 4.一旦办理建设工程抵押，项目在房管局拿预售证前，必须由银行出具函件撤销抵押。因为抵押给银行的房子是不能卖给客户的，一房不能二主? （三）银行融资流程——step1 融资额度匡算 在建工程抵押值 在建工程测算与土地抵押相同 集团对融资额度考核： 融资额： 下贷时间 贷款资金 使用效率 1.测算得分 0分 50分 75分 100分 A≥60% 50%≤A＜60% 40%≤A＜50% A40% 土地款/总投＜50% 2.测算得分 0分 50分 75分 100分 B≥110% 100%=B110% 90%=B100% B90% 土地款/总投≥50% 1.土地款占总投资＜50% 融资额/总投得分：A=融资额度/总投 2.土地款占总投资≥50% 融资额/总投得分：B=融资额度/（总投-土地款） （三）银行融资流程——step1 融资额度匡算 （三）银行融资流程——step2 融资方式确定 按以下因素选择融资方式 融资额度 四证取得时间 下贷时间 资金使用效率 融资成本 就目前的融资方式看银行项目融资的资金成本低，是最常用的融资方式 （三）银行融资流程——step2 融资方式确定 选定银行借款这种融资方式，我们会和银行就关键性条款进行初次沟通 关键性条款例如： 贷款额度 是否办理在建工程抵押 土地抵押率 贷款期限 还款方式：是否期限还款？或是销售进度还款 贷款利率（综合利率基准） 等等 （三）银行融资流程——step2 融资方式确定 在银行实行从紧的货币政策，房地产信贷规模全面收紧时，商业银行会提出额外收取中间业务费或财务顾问费来提高银行房地产贷款的综合收益，在谈判中可强调战略合作技巧性规避。 2.财务顾问费： 银行提供的顾问服务包括行业市场信息咨询顾问、企业上市顾问、融资顾问、经营管理顾问、企业并购顾问、资金托管费等 ⑤结售汇业务 办理承兑汇票、票据贴现 ④票据业务： 银行作为担保方办理投标保函、履约保函等 ③银行保函业务 办理建筑安装一切险、员工寿险等理财类保险 ②代理保险业务 代发工资、奖金、福利费、拆迁款、养老、医保等 ①代收代付业务 1.中间业务： （三）银行融资流程——step3 落实授信额度 授信额度是商业银行对单一法人客户或企业集团确定的可以向银行提出 贷款申请的最高控制额度。 目前龙湖集团在工行、农行、建行三家公司有授信额度。 什么是授信额度？ （三）银行融资流程——step4 ~step8 从银行受理到贷后监管，就是以下附件所述的步骤 备注：本流程为苏南公司滟澜山项目一期贷款流程 （三）银行融资流程——step4 银行受理 银行受理即银行有意向做该项目融资 这个阶段银行主要进行主体资格审查，同时要求企业提供申请贷款的相关资料 主体资格审查内容： 1.确定借款人是经工商行政管理机关核准登记的企业法人 2.有经工商行政部门核准登记并办理的法人营业执照 3.财务制度健全，财务状况良好 4.具有还本付息能力 5.已办理贷款卡，并开立基本户或一般户 6.拟贷款项目的文件合法、完整、真实、有效 7.拟贷款项目运营具有可行性，并出具有效的可行性报告 8.借款人自有资金投入不低于银行规定比例，并在银行贷款投放以前到位 （三