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XX年,私募房地产投资基金,年度研究报告 　　私募房地产投资基金研究报告　　报告要点：　　1.私募房地产投资基金类型与国内现状；　　2．私募房地产投资基金操作流程；　　3.房地产信托融资；　　4.政策监管分析；　　5.几点设想。　　一、关于私募房地产投资基金　　私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。　　私募房地产投资基金主要有三种基本类型：　　1.投资公司型　　以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。　　2.信托基金型　　遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者依照契约根据其购买的份额分享投资收益。信托公司可以利用信托形式经营私募基金业务。加入信托计划的单笔资金数额最低为5万元，且接受委托人的资金信托合同不得超过200份。　　3.股权合伙型　　又称有限合伙型，是指由普通合伙人发起，通过吸引一个或多个有限合伙人，并聘请专业团队进行管理。　　三类私募房地产投资基金主要比较如下：　　私募房地产投资基金对房地产新开发项目的界定属于机会型，其回报要求达到目标内部收益率16%以上。　　我国私募房地产投资基金现状　　在“限购”、“限贷”的多重调控之下，房地产行业成交低迷、库存高企、融资困难，成为最早“入冬”的行业。过去，房地产企业比较容易得到银行的贷款，能够获得比较便宜的资金。但目前，即使货币政策不继续缩紧，对房地产开发企业的贷款也不可能放松。因而，现在出现了多种新的房地产金融形式，包括房地产信托、房地产企业发债、上市以及房地产私募股权基金等。从实际操作来看，由于房地产信托的监管日趋严格，继续扩张的难度不断加大。而房地产企业发债、上市又面临较大难度或政策瓶颈。因此，政策监管最少的一条融资路径——房地产私募股权基金异军突起。房地产私募股权基金的资金来源是投资额高、投资能力强的客户，他们有富足资金，抗风险能力也强。　　图：国内11＋1种房地产融资渠道　　据清科研究中心统计，截至XX年三季度，共有22只私募房地产基金募集到位亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80%和70%。结合机构类型分析，除远洋地产及KKR合作成立的私募房地产投资基金外，当季完成募集的其他私募房地产投资基金均为本土机构独立管理。　　但私募房地产基金只能是房地产资金来源的一种补充，不仅不能解决房企资金链紧张的问题，还不利于抑制房地产市场的投机行为。今年1－10月，全国房地产开发企业资金来源68429亿元，相比而言，22只私募房地产基金所募集到的200多亿元只能是沧海一粟。同时，私募基金的投资宗旨是在最短时间内获取最大利益，因此相对于房企，私募房地产基金并不是非常稳定的血源，只能作为房地产资金来源的一种补充。　　二、私募房地产投资基金操作流程　　投资公司型　　公司制基金的投资者作为股东参与基金的投资、依法享有《公司法》规定的股东权利，并以其出资为限对公司债务承担有限责任。基金管理人的存在可有两种形式：一种是以公司常设的董事身份作为公司高级管理人员直接参与公司投资管理；另一种是以外部管理公司的身份接受基金委托进行投资管理。公司制基金的成立与操作流程与成立普通有限责任公司大体相当。　　有限合伙型　　从建立有限合伙制基金的设想出发，基金的设立可以按照以下步骤和结构进行：　　1.组建投资管理公司　　投资管理公司应由主要发起人或其下属企业、当地较为知名的企业和未来基金的管理团队共同出资设立。投资管理公司将作为未来基金的普通合伙人和作为未来基金的有限合伙人的其他投资人共同出资设立基金。　　2.设立基金　　基金规模：人民币【】亿元左右，向特定投资人募集。可从小规模做起，做出成绩和声誉，以有利于以后募资、设立新基金，形成长期滚动发展。　　出资方式：建议一次性出资。基金可采取承诺制和一次性出资。承诺制下，投资人一般先支付20%的认购资金，其他资金则根据普通合伙人的项目投资或缴　　纳管理费通知按比例缴付。一次性出资的，投资人则须在基金设立时一次性全额缴付认缴资金。一次性缴付的优点是保证基金资金立即到位，未来投资有资金保障；缺点是在当前经济形势下，投资人可能短缺资金。也可考虑采取折中方式：企业、机构投资者采取承诺制出资，个人投资者则一次性出资。　　投资人：　　投资管理公司：可出资1－10%，并担任普通合伙人；　　主要发起人或其下属企业：先行出资，以带动其他投资人投资；　　当地知名企业、机构或个人投资人；