泰兴红星美 凯龙生活广场营销策划方案知识内容.pptVIP

营销策划方案（初步）;二、泰兴房地产发展现状;2006年和2007年，泰兴市的投资开发量均达到了50万方左右，其中商业的开发量较少，占整个房地产开发量的10%以下，即近两年商业地产的开发量每年小于5万平方米。; 中心城区的房价在4000元/平方米左右 最高达到5000元/平方米 东部新城区房价在3500元/平方米 其余区域一般低于3000元/平方米;人口增长拉动需求 2000年人口普查显示，泰兴市19岁－15岁（1981年－1985年出生）和14岁－10岁（1986年－1990年出生）两个年龄阶段的人口分别是56955人和99358人。两个年龄段人口占全市总人口的12.21%，城市化步伐和对良好教育的需求将使他们迅速向市区集中，这必然会刺激对住宅的需求。 旧城改造和新区建设步伐加快 随着旧区改造和新区建设步伐的加快，必然会大大刺激居民对商品房的需求。;三、泰兴专业市场分布;2、泰兴专业市场主??以建材市场为主 ;四、本案区位及竞争格局;2、同类项目售价及租金水平;2、苏中批发城 ;3、浙江商贸城 物业位置：江平中路（富丽华以北） 公开时间：2006年 开业时间：2007年6月9日 销售周期：1年半 建筑面积：5.3万平方米 商铺总量：一期：400间左右 二期：150间左右 售价：一期均价：5000元/平方米左右 （二层连售） 二期售价：4000-8880元/平方米 （部分二层连售） 优惠措施： 一期：一年半免租期，前3年每年返租7% 二期：前3年每年返租7% 贷款成数：50% 一期销售率： 100% 一期出租率：90%以上 二期：未开盘; 物业位置：江平中路，近国庆路 开业时间：1996年 占地面积：30亩 商铺数量：150间左右 商铺面积：30平方米左右 开间：3米 层高：2.8米 销售模式：只租不售 租金：10000元/年左右（30M2）; 物业位置：济川路、北二环路 开业时间：2007年4月 占地面积：97.5亩 业态：陶瓷卫浴、楼梯、橱柜、 门业、吊顶、地板、 灯饰、油漆、板材 经营模式：只租不售 租金：0.3-0.7元/平方米/天 （目前租金最贵的为油漆区） 出租率：100%;同类产品分析小结：;四、本案SWOT分析;劣势;机会; 涌金商业广场二期若上市，将是本项目的不利因素 同类市场基本饱和，影响投资者热情 本项目的整体环境在短时间内无法得到全面改善;第二部分 项目定位;一、功能定位 ;二、形象定位 泰州地区最大的一站式家居产品采购中心 泰兴商业航母和最高档、最现代的家居Mall 泰兴首席铺王、营商之王;三、业态定位 家居、轻纺家饰、灯具、灯饰;四、档次定位 国际化品牌经营引领区域商业档次升级;本案定位主要支撑点： ;第三部分 客群定位;一、客群区域定位;二、客群社会阶层定位;三、客群类型定位;2、投资型客群 此类型客群主要为中小型企业老板、公务员及事业单位员工，他们参加工作多年，手头有较多闲散资金，追求的是投资效益，在物业的投资选择上较为理性，比较重视市场未来的经营前景。;第四部分 销售策略;一、产品规划;2、动线规划 设计科学合理的动线规划，使商场内部人流均衡，最大限度地规避经营死角。;3、定价策略 根据市场实际变化情况，另行制订价格策略。;二、销售模式;2、前三年租金共24%回报一次性返还，即第一年至第三年的租金一次性返还，作为购房优惠，直接在房价里扣除，实际上是变相提高售价。从总价里直接扣除，对开发商来讲，实际上是3年不付租金，而投资者因为降低了首付门槛也易于接受。;3、法律保障及风险规避： 在签销售合同之前，客户须先与市场经营管理公司签订《委托经营管理协议》，客户必须将10年使用权交付经营管理公司。;三、推案节奏 ;方案B： 全盘分批推出，至少开盘4次以上。 每次限量推出铺源，制造“供不应求”的热销局面。但本案体量过大，周期过长，可能适得其反，所承担风险太大，建议不采用。;四、销售周期 (分二期，按A推盘方案进行设计) ;开盘期：拟2007年12月21日（星期六） 强销期：2007年12月21日-2008年1月31日 持续期：2008年2月1日-2008年2月30日 尾盘期：2008年3月1日-2008年3月30日 ;其中： 内部认购期去化量：10% 开盘两个月内去化量：60% 至尾盘期去化量：80%;第二期：B、C区及沿街旺铺 1、引导期（客户积累期） 2008年3月1日—2008年4月25日 以会员卡、口碑营销、老客户带新客户等方式。 2、开盘期： 拟定200