在建工程抵押价格评估.pptVIP

学习要求和能力目标展示 学习要求： 通过本讲的学习，旨在使学生了解在建工程抵押价值评估的程序；熟练掌握各程序的方式方法；熟悉在建工程抵押价值评估的方法等内容。 能力目标：（熟练掌握在建工程抵押评估的各个程序） 1、确定业务； 2、制定方案； 3、实施方案； 4、检查结果； 5、出具报告； 6、结果反馈。 在建工程抵押价值评估的程序 三、实施方案（三）分析估价对象影响资料 抵押房地产变现能力对评估价值的影响分析： 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 变现能力分析包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让型，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。 （在本报告中，将其归在“最高最佳使用分析“中考虑） 三、实施方案（四）选定估价方法测算 估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘，认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： 1.根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观颗粒价格或价值。 2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。 三、实施方案（四）选定估价方法测算-测算过程 1、假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ⑴采用的方式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润- 买方购买在建工程应负担的税费 ⑵估价对象开发完成后房地产价值的测算 运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 三、实施方案（四）选定估价方法测算-测算过程 ①采用的公式 三、实施方案（四）选定估价方法测算-测算过程 ②所选可比实例（见下表1） 三、实施方案（四）选定估价方法测算-测算过程 ③交易情况修正 可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无须修正，交易情况修正系数均为100/100. ④交易日期调整 近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无须调整，调整系数均为100/100. ⑤房地产状况调整 因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素。 三、实施方案（四）选定估价方法测算-测算过程 a 区域因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表2）。 b 个别因素调整 根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略优于估价对象，可比实例C的个别因素略差于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见下表2）。 三、实施方案（四）选定估价方法测算-测算过程 三、实施方案（四）选定估价方法测算-测算过程 ⑥比较修正计算（见下表3） 三、实施方案（四）选定估价方法测算-测算过程 从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果： （3009+2980+2963）/3=2984（元/平方米） ⑦预计开发完成后的总价值 估价对象规划总建筑面积为47799.8平方米，其中地下建筑面积7979平方米作为设备用房等。不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80平方米。故估价对象