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宜居·水岸星城——价格调整方案 PAGE PAGE 5 恒福瑞德地产顾问有限公司 价格调整方案 价格调整依据： 1.销售面积情况 2.各占比例： 小两房 大两房 小三房 大三房 四房 商铺 0% 10.8% 29.7% 35.1% 13.5% 10.8% 注：目前成交房源基本上全都集中在二号楼（一号楼只有2套），说明客户对工期仍然比较敏感，建议加快一号楼施工速度，同时在调整价格时也应该充分考虑这一点因素。 从已经成交客户选择的户型大小来看，可以判定当地客户比较偏爱三房，从大小三房加起来成交量占销售总量的64.8%就不难看出这一点，再结合一线销售员的反馈，具体情况分析如下： 大三房面积区间为130～140㎡，户型分为7种，成交13套，占总成交量的35.1%,客户的选择也较为分散，说明大套三房在一定程度上比较受到客户欢迎。 价格调整建议如下： 二号楼大三房（130～140㎡）户型整体增加20元/㎡。 一号楼整体增加10元 /㎡。 小三房面积区间为100～130㎡，户型分为7种，成交11套，占总成交量的29.7%，对于这个面积区间的成交情况我们应该对比前面大三房来看。小套的比例数值（29.7%）反映客户选择量不如大套三房（35.1%），但是相比较而言客户选择小套三房时对于面积的选择非常集中，尤其是101㎡左右的户型值得我们注意。在成交的11套小三房里面，其中有9套为101㎡左右的小三房，说明本地客户在选择住宅时更看重的是它的功能实用度。 价格调整建议如下： 二号楼100～110㎡三房整体上涨30元 /㎡。 一号楼100～110㎡三房整体上涨15元 /㎡。 二号楼110～130㎡三房整体上涨20元 /㎡。 一号楼110～130㎡三房整体上涨10元 /㎡。 本案面积较小但是使用功能齐全的小三房相对其他户型而言更加被客户认可。那么在价格调整时我们可以把这个面积区间的的价位拉升幅度加大一些。 大小两房面积区间为90～104㎡，小套成交量为0，大套成交比例为10.8%,说明本地客户在选择住房时考虑两房的并不多，尤其是小套的两房，这一点也跟当地客户的消费习惯有一定关系，能大就买稍微大点的。针对这一点，我们在做出价格调整时也可以给予一个较为合理的幅度。 价格调整建议如下： 90㎡两房整体价位不予变动。理由： ●考虑这个面积区间的客户大多数其购买能力有限，如果在这个时候以价格上涨来刺激这部分客户的话容易造成客户流失。 ●目前一号楼工期缓慢也是此栋号成交量较低的主要原因之一，要调整价位的话等工期出来之后要更加合适。 104㎡两房整体价位增加10元 /㎡。 160㎡四房，本案最大的户型，成交5套占总销售量的13.5%，但看数字并不出众，但是相对本身只有17套的房源来看已经售出了30%。较少的房源加上优越的位置，无形之中就限定了其购买群的实力，那么从另一方面来说这种户型并不愁销。 价格调整建议：整体上调30元 /㎡。 2.成交价格情况： 注：100～112㎡左右户型销量极为集中 根据一线销售员反应结合图表数字分析情况如下： 下定5套签约5套的数字说明，客户更接受价位的平衡点在1750～1850元/㎡这个区间（虽然所占总成交量比值不是相当大），但是也从侧面反映出了本地客户的实际经济承受能力就在这个范围。 下定数量最多的为1950～2050元/㎡（10套），说明中间偏高楼层还是相当受本地客户欢迎，但是只有6套签定了买卖合同，这一情况说明两点：①这个价格区间成交饱和程度还不够。②客户群对这一价位还是存在一定抗性。 2050元/㎡以上只下定3套并且均未签约，但是这个价格区间的房源品质都是相当好的，理论上说销售阻力不会很大，那么剩下的就是我们要让客户接受其品质从而来达到支撑此价位的效果。 1850～1950元/㎡价格区间下定8套已签约6套，饱和度0.75，成交比例占总销售量的26%仅次于1950～2050元/㎡区间的成交量，但是饱和度要高出其很多，说明这个价格是本案的主力销售价格区间。 1650～1750元/㎡，这个区间成交量不是很大，但是饱和度非常高，往往选择这个价格区间的客户群其消费承受能力是有限的，说明了一点：实力有限的客户在购置物业是还是愿意考虑环境品质好些的住宅。 根据不同价位的成交情况与分析，建议价格调整原则如下： 本地客户群对价位比较敏感，所以在本次调整幅度不宜过大，能起到刺激作用即可，以免造成客户不必要的流失。 100～112㎡户型房源销量比较乐观故在对价格做出调整时可适当增加幅度，参考范围30元/㎡。 120～140㎡户型成交较为分散，建议对其价位做出调整时幅度不宜太大，参考范围20元/㎡。 140㎡以上的面积成交集中在165㎡，而这个面积户型由前面分析得出销售阻力并不大