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* * 第四节 商品房买卖合同 一、商品房买卖合同的含义及主要内容 （一）、商品房买卖合同的含义 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成的或已经竣工的房屋，向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。 商品房的买卖包括期房（预售）和现房的买卖（现售）。在实践中，期房的买卖纠纷较多。 最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《解释》） （二）、商品房买卖合同的主要内容 商品房买卖合同的主要内容表现为商品房买卖合同的主要条款，参照建设部、国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》，买卖合同的主要条款有以下20项： 1. 项目建设依据。 2. 商品房销售依据。 3. 买受人所购房屋的基本情况。 4. 计价方式与价款。 5. 面积确认及面积差异处理。 6. 付款方式与期限。 7. 买受人逾期付款的违约责任。 8. 交付期限。 9. 出卖人逾期交房的违约责任。 10. 规划、设计变更的约定。 11. 交接。 12. 出卖人的瑕疵担保责任。 13、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 14出卖人关于基础设施，公共配套建筑正常运行的承诺。 15、关于产权登记的约定。 16. 保修责任。 17. 关于屋面、外墙面使用权及楼宇、小区的命名权的约定。 18. 买受人关于不改变房屋用途、建筑主体结构、承重结构的承诺。 19. 争议的解决 20. 附件及附件的效力。 二、商品房买卖合同的订立和效力 （一）、销售广告和宣传资料中的内容可以视为合同内容 商品房买卖合同的订立，采取要约和承诺的程序。但是，在商品房买卖过程中，有时要约与要约邀请不易区分。比如在商品房的销售广告中，出卖人有很多允诺，但在发生纠纷时，出卖人又不承认这些允诺，属于要约。 为保护买受人的利益，最高法院《解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 销售广告和宣传资料视为要约有三个条件： 一是在商品房开发规划范围（红线）内；二是对订立合同以及房屋价格有重大影响；三是未声明不作为合同内容。 见课本127页案例9-6 （三）定金担保 出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金，以此作为商品房买卖合同担保，如果双方发生纠纷任何处理？ 1. 因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的应当按照法律关于定金的规定处理； 2. 因不归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。以上所说定金，是指立约定金。 （二）、商品房买卖合同的效力 1、商品房预售合同的出卖人应当持有商品房预售许可证明 商品房预售，不是一般的经营，应当经过特许，即需申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 预售商品房，应当在合同中注明预售商品房的批准机关和商品房预售许可证号。 2、商品房预售合同的登记备案手续，不是合同生效的必要条件。 商品房预售合同的登记备案手续，不是合同生效的必要条件。当事人以商品房预售合同没有按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 但是，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 案例： 黄小姐与房产公司签订了一份买卖商品房的认购书，其中含有立约定金条款，后来房产公司依约通知黄小姐签订正式育品房买卖合同，但因为双方对面积确认是按套内建筑面积，还是套内使用面积计算上相持不下（认购书中只笼统地约定建筑面积约150平方米），最终未达成商品房买卖合同。（注意：房屋买卖合同的公摊面积） 问题： 合同未签，定金应当如何处理？ 答案：房产公司应返还定金。 因为在本案中，商品房买卖合同未能仃立是因为正常的讨价还价，对双方而言均为正当，故属于“因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能仃立”，所以房地产公司应当将定金返还黄小姐，而非双倍返还。 定金是一种双方担保，交付定金的一方（买受人）不履行合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方（出卖人）不履行合同的，