济南北康高层项目前期市场研究简报77p.pptVIP

关于户型配比的思考 南部片区的楼盘户型配比一般都比济南其他版块的户型要大，毕竟该区域的自然景观优势和山体地形条件，符合中高端产品的规划设计和包装整合条件，项目地块的地形结构、自然环境，以及周边客群的购买力，也的确满足项目规划设计大中型户型结构的条件。 但随着国家限购及相关调控政策的陆续出台，导致了全国范围的房地产市场低迷，消费市场观望态势明显，也使得目前济南消费客群购买结构出现了明显的调整，特别是国家领导人2012年以来，对房地产市场调控的坚决态度，也使的消费市场的观望态势进一步加强。 改善型需求客群的购买动力受到了极大的影响，大面积户型产品，也都出现了不同程度的积压及销售速度缓慢等现象，销售价格也很难取得大的突破，周边的部分楼盘，如鲁能领秀城，也是在中央PARK街区，主推中小型紧凑户型来提高项目销售率，当然鲁能领秀城的学区房概念，也起到了极大的作用，这也对项目的产品定位造成了很大的阻力。 项目户型定位认知 鉴于本项目作为开发企业第一次开发面向市场的房地产项目，应在勇创精品的同时，与市场需求产生共鸣，在充分保证建筑容积率的情况下，保证项目中高端品质的前提下。 考虑设计部分紧凑型户型（注：紧凑型不是单纯意义的小户型），既有紧凑户型保证产品去化速度，保证项目资金链的顺畅，又有大户型产品，保证项目整体形象品质，保证项目整体开发收益。 建议采取市场热销80-95两室、100-120三室为项目主力户型设计方向，部分紧凑型户型对项目的容积率的确会造成一定的影响，但对于开发企业而言，现金为王为永恒不变的宗旨，快速的销售确保资金链的安全是项目滚动开发的最重要保障。 目前济南房地产市场，80-90两室、100-120三室的户型在市场追捧度较高，从同区域小面积二手房成交市场及雅秀园、领秀城超高入住率中均得到了证实。同时销售单价和速度都会相应的提高，对开发收益的影响也不大。我司现阶段操作的项目也给予了最真实的证明。 项目户型定位认知 雷同户型案例展示 落地飘窗 入户花园 雷同户型案例展示 采光凹槽 保证全明 雷同户型案例展示 阳台偷面积 雷同户型案例展示 雷同户型案例展示 雷同户型案例展示 雷同户型案例展示 雷同户型案例展示 关于项目客群定位的思考 （1）习惯在南区居住的原同区域及周边客户 客户特点：此类客户群本身长期居住在南部及周边，其中包括南区版块中已拆迁或即将拆迁的当地客户群，拥有迫切的刚性及改善性住宅需求，但却对该地段具有较高的依赖性，以第一类客群为依托，可以大力引导该类客群。 （2）、周边企事业单位的在职人员 客户特点：此类客户多为以周边企业的中青年龄段客群为主，随着其长期在周边工作等原因，该类客户群已逐步接受南部区域的购房观念，购房主要目的是为了缩短工作场所及生活的半径，追求健康的生活环境，提高自身的生活品质，是团购客户的主力人群。 项目客群定位认知 （3）、济南市外来务工人群 客户特点：随着中心城区房地产销售价格的快速提升，在城区务工人群的购房压力也将逐步提高，迫于刚性需求等方面的影响，也将成为项目的一部分客群构成，但是根据政策限制，在个人保险方面，将会存在一定的限制，影响部分客户的成交。 （4）济南市部分中老年客户 客户特点：此类客群希望在医疗及环境同时具备的地方置购一处安静、健康的养生之居，但面临同区域高价位的市场环境而存在一定压力。所以本项目相比同区域性价比更高的事实，对该类客群也会存在一定的吸引力。 项目客群定位认知 项目客群定位认知 （5）投资性客群 客户特点：此类客群是济南各阶层具备闲置资金的人员，随着南部房源的稀缺性及良好的发展前景，在南部投资获利的空间显而易 见，引导该类客群投资性购买，也将成为未来的一条重要销售渠道。 （6）部分关系客户 客户特点：此类客户群往往是与本项目拥有直接或间接关系的合作伙伴及熟悉客群。 以上为北康项目前期研究简报全部内容 我司将根据甲方要求进行逐步细化调整 感谢你的聆听 thanks 建中大学仕花园 最新动态： 均价：7600元/平方米 售楼热线：400-813-0000 转 69788 建中大学仕花园，位于二环南路与济微路交叉口东南，踞于市区内稀缺学府板块，户型102-160平方米不等，浸染大学人文风脉积淀，臻享成熟完善生活配套。5座小高层2座高层错落有致。 竞争项目的概述 阳光100 五期 最新动态： 均价：7600元/平方米 售楼热线：0531阳光100国际新城占地面积1500亩，建筑面积200万平方米。地处济南西南市区，目前125万平米建筑群已经落成，8000户业主已顺利入住。大部分户型的主要房间设计开敞式落地窗，充分考虑