物业设备维 护与管理第一章学科介绍课程讲述.pptVIP

物业设备维护与管理二0一一年三月;第一节 物业设备设施概述;二．【物业设备的构成】 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。;（二）?? 燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）?? 空调、通风系统 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。 2．供冷设备 包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。 3．室内通风设备 包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。;3．房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯 一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 ;按速度分有：高速电梯（2M/S以上） 快速电梯（1．5M/S以上） 低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯） 按电机拖动方式分为：交流双速电梯 直流快速电梯 交流调速电梯。 按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。;（2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。 ?4．防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式 一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护。 ;第二节 物业设备设施日常管???;二、【物业设备管理的内容】 （一）物业设备的基础管理 1．资料档案管理 物业设备基础资料：设备原始资料 设备维修资料 设备管理资料 物业设备基础资料管理工作任务： 设备技术档案的保管 为设备运行、维护、管理提供信息依据;2．标准化管理 两类标准： 技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） 管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准） 功用：提供共同行为准则和标准 提供基本依据与手段 ;3. 规章制度建设 三类： 技术操作规程（设备安全操作规程、保养维修规程） 管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等） 责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接班制度等） 4．教育培训（对内、对业主住用户） ;（二）物业设备的运行管理 特点与要求：日常性、安全性、广泛性 1．设备运行的劳动组织 任务：合理分工与协作，配置人力； 合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求） 具体工作内容： （1）定员（定工作岗位人数） 方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员 （2） 分组 强电组、弱电阻、水暖组、空调组 （3）轮班组织 基本形式：单班制、多班制;2．设备运行的管理制度 内容：设备的安全操作规程； 设备的巡视工作制度； 岗位责任制度； 值班与交班制度； 记录与报表制度； 报告制度和服务规范等。;（三）物业设备的安全管理 主要涉及四方面工作： 1．维修操作人员安全作业的培训与教育 培训内容：安全作业训练 安全意识教育 安全作业管理 2．业主和使用人的安全教育和宣传 3．建立设备的安全管理措施 包括：对特殊、具危险性设备加保护装置 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度 4、建立安全责任制度 ;（四）物业设备的维修管理 1．日常保养 内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等