写字楼项目定位方案.ppt

* 产品展示 ——尊贵停车位与负一层大堂 三大堂设计 高空间，自然采光生态大堂； 临时停车位的室外大堂式设计； 负一层与停车场相连的尊贵大堂； 名师设计，大师光环 * 转换层架空 设有可供200人使用的多功能会议室，并配有视频会议设备 有多媒体的培训室 供洽谈商务使用的咖啡厅及会议室 屋顶花园 商务生态花园 产品展示 ——建筑细节的建议：共享空间的营造 * 超大型墙体电视屏幕商机的体现 产品展示建筑细节的建议：广告位的处理与广场环境的融合 广场标志与彩旗昭示性 * 产品展示 商业：咖啡厅 * 产品展示 商业：西餐厅 * 项目定位 客户定位 产品定位 价格定位 形象定位 * 价格定位——原则：以客户为导向的产品价格 根据核心客户对价格的承受力，确定产品价格 小型创智客户对价格承受力在9000-11000元/平米，大型设计类客户对价格承受力在15000元/平米左右 根据项目竞争战略和发展战略要求，产品均价位于中心西区与中心区价格之间 景观最优：通过周边楼盘位置分析，十楼以上，景观资源最优，可考虑为大客户定制户型和创新产品，十楼以下较差 商业应考虑整体形象的需要，建议商业只租不售，租金应与周边上也一致 水 榭 花 都 水 榭 花 都 低层办公楼 国房局 加油站 规划局 红 荔 西 路 ***旅游区 *** 底层 大堂 商业 平台 平台 平台 平台 平台 深 规 院 可 售 写 字 楼 * 价格定位写字楼目标均价10000元/平米，商业租金在200元/平米 根据核心客户对价格的承受力，确定产品价格。小型创智客户对价格承受力在9000-11000元/平米；大型设计类客户对价格承受力在15000元/平米左右。因此，根据客户承受力，价格区间在9000到15000元/平米之间 中心区写字楼均价13000元/平米，中心西区均价在9000元/平米，因此根据竞争战略及发展战略要求，写字楼目标均价在10000元/平米 考虑整体形象的需要，建议商业带租约出售，租金应与周边上也一致，月租金在150至200元/平米。根据市场比较法，商业售价应在23000至30000元/平米左右 * 项目定位 客户定位 产品定位 价格定位 形象定位 * 形象定位 ——核心客户群需求形象的提炼 形象关键词： 自由的舒适的 开放的 人性化的 便利的 写字楼核心客户群 客户类型提炼： 智力型工作 创意取胜 舒适、开放、自由的思考 与国土政务关联的大中型建筑设计类公司，IT高科技创智型公司 * 形象定位 ——柔性办公主义 自由舒适的：满足那些最有活力和想象力的工作人员，激活了他们最大的创造力和工作热情，使劳动效率成倍提高。传统的“刚性”办公环境秉承的是大工业时代以来的流水线生产模式，追求的是“密度效益”，。 开放的：鼓励和支持灵感、创意的产生，避免劳动者只能在封闭、压抑的狭窄空间里，按固定模式日复一日地进行重复劳动，退化成屈从于管理效率的机器。 人性化的：强调以协作、交流、绿色和流动的精神为基础，既促进群体工作和信息交流。 便利的：创造出一个家门口的个性化的第三类工作空间。 柔性办公新主义 自由舒适的 开放的 人性化的 便利的 * 案例借鉴：新光商务港 广州市北京南路的新光商务港，其地理位置并不是写字楼集中区域，增加了层高、配置了足够的端口和专线等。目前已有大公司在洽谈整栋买下，主要是因为这些新特点能满足其特殊的办公要求。 强调人性化，工作带不再是区域性的、固定的，而是流动的，可以由工作人员自由选择，工作空间甚至可以延伸到办公楼之外，让工作人员可以在内外部自由活动， 随时随地工作。 * 案例借鉴：新光商务港 写字楼的内部环境十分舒适，24小时送新风独立计费的中央空调系统，随时输送清新空气，保证高氧环境； 大厦每层的吊顶均设计成折线状，每层外墙的上半部设一悬挑反光板，可避免阳光直射，又可将自然光引入室内阴天室内自然采光照度也能达到300LK，既有利于保护视力，又可大大减少写字楼运营成本 全楼最大的绿化带是5楼一整层的绿色多功能会所，设有游廊、咖啡厅等各式各样的娱乐设施，是工作人员碰头会面，寻找灵感的栖所。 * 分析思维导图 项目界定 项目定位 项目预算 市场竞争分析 SWOT分析选择战略 指标及限制条件 地块解析 问题界定 宏观市场分析 写字楼竞争分析 商业竞争分析 市场竞争战略的确定 战略选择 战略描述 客户定位 产品定位 价格定位 形象定位 * 序号 项目名称 总额（万元） 单价(元/㎡) 占总投资比例 1 土地成本 1053.98 315 10.6% 2 前期费用 33.44 100 0.3% 3 建安工程 80