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PAGE PAGE 89 城市建设用地审查报批管理 主讲：杨朝剑 2004夏·哈尔滨 目 录 基本概念 建设用地的特性 建设用地的分类 建设用地的取得方式 单独选址建设项目和城市分批次建设用地审查报批 建设用地审查报批的审查要求 建设用地项目呈报材料——“一书四方案” 新增建设用地土地有偿使用费 附件一：建设项目用地预报和审批备案制度（试 行） 附件二：建设用地审查报批管理办法 ? 附件三：报国务院批准的建设用地审查办法 附件四：建设项目用地预审管理办法 附件五：关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知 附件六：关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知 附件七：关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知 附件八：关于进一步完善和严格执行建设用地备案制度的通知 附件九：国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 附件十：关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见 建设用地预审审查报批管理 基本概念 1、新土地分类：新《土地管理法》和新《全国土地分类》（国土资发[2001]255号）将城乡土地分为农用地、建设用地、未利用地。 （1）农用地——指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地。 其他农用地包括：畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场等用地。 （2）建设用地——指建造建筑物和构筑物的土地。包括商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地。 特殊用地包括：军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、监教场用地、墓葬地。 按其报批方式不同建设用地又分为批次选址建设用地（又叫圈内用地）和单独选址建设用地（又叫圈外用地）。 （3）未利用地——指农用地和建设用地以外的土地。包括未利用土地和其他土地。 其他土地包括：河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2、土地利用规划 土地利用规划是指人们为了改变并控制土地利用方向，优化土地利用结构和布局，提高土地利用率和土地生产率，根据社会发展要求和当地自然、经济、社会条件，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所做出的具体部署和安排。 （1）按规划时限不同，一般可将规划分为长期规划、中期规划和短期规划。长期规划年限达10年以上，短期规划年限小于是5年，中期限规划介于二者之间。 （2）根据规划范围大小，可将土地利用规划分为国家规划和地方规划。在我国通常按行政区域范围将规划分为全国、省级、地市级、县（市）级、乡（镇）级五个层次。在各个层次之间，还可以根据需要，按自然区域或经济管理区域范围进行不同层次的跨行政区域的土地利用规划。例如跨省区的三北防护林地区的土地利用规划和京津唐地区的土地利用规划，跨市地的三江平原地区土地利用规划和杭州湾六市土地利用规划，跨县（市）的杭州市丘陵山区土地利用规划等，都属于跨行政区域范围的土地利用规划。 （3）按规划性质的不同，根据规划地位、作用和服务功能的差异，可将规划分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划（土地利用规划设计）。 3、基本农田和基本农田保护区 （1）基本农田 所谓基本农田是指按照一定时期内人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 （2）基本农田保护区 基本农田保护区是指对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序而确定的特定保护区域。 《土地管理法》规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。 划入基本农田保护区的耕地主要包括： ◆ 国务院有关主管部门和县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油和名、优、特、农产品生产基地； ◆ 高产、稳产田和良好的水利与水土保持设施的耕地； ◆ 大中城市蔬菜生产基地； ◆ 农业科研、教学试验田； ◆ 国务院规定应当划入基本农田保护区的其它耕地。 根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设的地区周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区；需要退耕地还林还牧、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。 4、土地用途管制 指国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度。 土地用途管制并不意味着土地用途是绝对不可改变的，因为影响土地利用的社会经济条件及其他条件随着时间的推移而在不断的发展变化，另外，在规划编制过程中，人们对未来事物的预见能力、集训能力是有限的，规划内容与实际发展之间的偏差不可避免，客观上要求土地用途随着社会经济发展进行某些动态调整。 5、土地利用计划管理 土地利用计划管理，是指各级政府为了合理有效地利用