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风险管理知识培训 2012年04月19日 中介公司的法律地位 《合同法》第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《合同法》第425条的规定，房产中介公司的法律地位属于居间人，居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。如果中介公司未尽谨慎注意义务，没有进行必要的审核，其将承担连带赔偿责任。 （解读） 外部风险 1、签约前 2、签约中 3、签约后 1.1主体 2.1签字 3.1 “假离婚” 1.2房屋可售性 2.2 证件（核实 ） 3.2 交付不及时 书面 1.3优先购买权 3.3履行不及时 书面 1.4意向金 、定金 3.4 逾期委托（租赁） 1.5出售、居间委托（房管局要求） 内部风险 4、员工 、管理 4.1私单（公司内部规定） 4.2挪用资金（法律规定） 4.3卷款潜逃（法律规定） 1.3 优先购买权（租赁+共有） 张某将自己的一幢房子租给陈某，双方约定，房租每年为4万元，每年年底12月准时支付租金，租期为5年。租赁合同签订3年多后，擅自将该房屋卖给了李某，且未提前告知陈某。李某一次性付清了80万人民币房款，并与张某签订了买卖合同，一并到房产部门办理了房屋过户手续。手续办理完成后，张某告知陈某房屋已经售出，必须立刻搬离。陈某认为，自己有权继续租赁或者买下该房屋，张某无权擅自卖掉房屋。双方协商未果，提至泉州法院。 思考法院如何判？ 1.3 优先购买权 判决：依照《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》判决如下：　　 一、被告张某转让房屋的行为无效。　 二、原告陈某享有在同等条件下优先购买的权利。 要点： (1)仅限于房屋租赁场合; (2)出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人; (3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失; 1.5 出售、居间委托+合同 案例：刘先生在信义公司的某门店挂牌出售位于黄浦区青岛路的一处物业。 2008年1月，刘先生与孙先生签订了《房地产买卖合同》，在《税费一览表》中确认的服务费金额为42，800元。签订合同后，刘先生心生悔意，不去办理过户手续。门店向其发出《告知函》，催告前去办理过户。最终，刘先生没有办理过户手续，并私下与孙先生签订《解约协议》。 讨论：该案结果会如何？ 1.5 出售、居间委托+合同 客法部接到案件后，向法院提起诉讼，要求刘先生支付服务费42，800元，并提供《房地产经纪委托合同》、《房地产买卖合同》、《告知函》等证据。在开庭过程中，刘先生极力辩解，将解约的过错归咎于信义及孙先生，并表示只愿意支付8，000元服务费。但是，法庭认为刘先生与孙先生签订了《买卖合同》即证明信义居间成功，《告知函》及快递单证明刘先生对于解约存在过错，最终判决，刘先生向信义支付30，000元服务费。 点评：请门店妥善保管好能证明客户在看房、签约后违约，拒不履行买卖合同的证据，如意向金合同、定金收据、出售委托书和发给客户的告知函、挂号信或快递单据（原件），这些都将成为诉讼中的有力证据。 2.1 主体+签字+意向金 案例：于某委托某中介公司居间出售位于本市伊犁南路的房屋，双方签订了居间合同。同年6月10日，案外人穆某委托该中介公司与上述房屋业主即于某洽谈有关买卖房屋事宜，并签订《意向金协议》，约定同意支付意向金人民币20，000元，如房东方接受交易条件，中介公司可直接将意向金转交房东方签收，则意向金转为定金。同日，于某之妻刘女士在上述协议中表示知晓协议条件，并接收定金的条款，在协议下方的卖方签收栏中，代为签收了20，000元。嗣后，于某因房价上涨，主张定金协议不成立，因为产权人为其及其妻，其妻刘某在没有得到授权的情况下，私自处分房屋，签订《意向金协议》的行为是无效的。穆某不同意，认为于某应受《意向金协议》约束，意向金转为定