『精品』2010年重庆南滨路昌龙滨江花园项目营销思路提报.ppt

* * * * * * * * * * * 项目借鉴 1、各类型物业产品中，均涉及大面积的赠送空间，提高整体楼盘的性价比，准确抓住消 费者的投机心理。 2、龙湖郦江在高层的设计中，打造TOWNHOUSE的概念，在高层中纳入前庭后院的别墅理念， 增加其品质感和舒适度，加大了户型的多变性，此类产品较普通高层而言，对中高端人群 吸引力增强。 3、龙湖郦江在高层TOWNHOUSE的景观面设计上，采用L型大景观面板式通廊设计，使其景观 利用最大化，保证每户户型的景观效果，同时在产品内部设计上，每两层设置空高6米，60 平方的邻里空间，设置空中花廊，生态环境打造精湛。 高层+洋房-郦江 本项目借鉴意义： 顺应市场主流，偷容积率大面积赠送，但现阶段政府控制严格，难于做到； 用高层来填补低层花园洋房布置形成的容积率利用不足问题。 高TOWN首创板式通廊结构，创新总能吸引市场关注和成交； 小高层洋房-大城小院 7栋城市电梯花园洋房和3栋电梯洋楼，户型面积分布从70到220平米，363套。 项目关键词： 千人社区、城市电梯洋房、C型围合、底层TOWNHUOSE、黑白灰夹杂暖色米黄 项目背景及技术指标 区位：地处新牌坊龙湖大社区西侧，临北环高速，属富人区边缘地带，相对地块价值较低 周边项目：龙湖西苑、龙湖南苑、龙湖香樟林 建筑类别：18层、31层高层 占地面积：136000平方米 建筑面积：241288平方米 容积率：2.10 绿地率：60% 建筑密度：0.16 最小楼间距：70米 总户数：3800户 主力户型：85-165平方米 总车位：2380个 物管费：1.4元/平方米 设计单位：久米设计株式会（全日本排名第三，70年历史） 小高层洋房-大城小院 小高层洋房-大城小院 小高层洋房-大城小院 小高层洋房-大城小院 小高层洋房-大城小院 小高层洋房-大城小院 小高层洋房-大城小院 * 亚商企业咨询股份有限公司 小高层洋房-大城小院 1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。 一层（赠送） 二层 三层 T3户型套内面积156㎡ 小高层洋房-大城小院 2、增加对灰空间的利用，增加外部空间的情趣性 E7底跃套内面积：240㎡ 小高层洋房-大城小院 3、增加中间层产品的变化 C3-5 套内面积：118㎡ 小高层洋房-大城小院 小高层洋房-大城小院 项目借鉴 1、目标客群锁定清晰，城市中，依赖于城市又不断追求居住舒适性的中产阶层； 2、呈C字型半围合布局，提出院落效果，又相互连通，增加了视野的开阔与空气的流通； 3、底层TOWNHOUSE户型除地上两层外，还赠送一层地下室和下沉式花园， 顶楼跃层户型空间多变化，多露台、多阳台，部分户型更是多达四个露台、一个阳台； 4、居住理念创新，打小社区、千人社区概念，以保证居住的舒适性 5、引入慢生活理念，并在项目入口处得到充分体现 本项目借鉴意义： 通过最大化做到与自然的接触（露台、阳台等灰空间）实现居住舒适性； 小高层通过底TOWN和顶做到了别墅感受-----有天有地，品质提升。 规划空间与水晶郦城大尺度不同，小尺度也可由空间变换实现情趣； 项目 定位 开发周期 产品建议 经济测算 小 高 层 洋 房 11F 花园洋房 6F 花园洋房 6F 花园洋房 6F 三期 开发周期划分 二期 花园洋房产品高开奠定项目价值平台 公寓及商业提升投资属性 景观小高层压轴实现价格走高 一期 项目 定位 开发周期 产品建议 经济测算 经济测算对比 项目价格建议 项目价格建议 定价方法：竞争导向定价法 备注：经测算项目均价=∑（权重*参价）5560元/㎡，因参考样本均为高层产品形态售价水平，与本案存在一定差异，在制定项目当前售价时，应考虑入市时间、江景资源溢价、产品升级等综合因素。 项目名称 地段 交通 品牌 景观 物管 产品 规模 配套设施 合计 比值 价格 参价 比重 加权价 龙湖观山水 0.9 0.9 0.95 0.9 0.95 0.85 0.85 0.89 7.19 0.92 6300 5818 0.1 582 骏逸天下 0.8 0.87 0.85 0.83 0.86 0.82 0.82 0.86 6.71 0.99 5200 5146 0.25 1286 骏逸第一江岸 0.81 0.85 0.85 0.95 0.86 0.8 0.8 0.84 6.76 0.98 5500 5402 0.2 1080 龙湖郦江 0.85 0.85 0.95 0.89 0.95 0.85 0.86 0.88 7.08 0.94 7750 7268 0.1 727 武夷滨江 0.85 0.85 0.85 0.89 0.85 0