房地产采购管理制度.docVIP

经历了调控的洗礼之后，开发商在逐一审视开发环节时，成本控制成为日益严肃的话题。由此，备受经济学推崇的“集团化采购”在房地产行业中“提及率”迅速攀升。但就目前国内房地产市场的发展格局、以及大多数开发商的认知和实践而言，对“集团化采购”的需求是否具有普遍性，现在看来似乎仍是个未知数。??????? 操作难题??????? 记者在采访中接触最多的一种观点是，集团化采购对于房地产开发企业并不普遍适用，原因在于“操作困难”。??????? 北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华认为，建筑是不动产，不能像电脑、家具、汽车之类的“可以移动的工业化产品”那样，大幅度跨地域去做集团采购，建筑更多地要考虑本土性，只能“部分做到集团采购”。??????? 以阎少华为代表的这种观点，其实可以换一种说法来概括，即囿于房地产开发企业自身的行业特点，在采购模式上，不易实现“集团化”。??????? “团购首先要形成规模，”广州决策资源集团董事长喻颖正指出问题的关键：“供货商总是很现实，要先看看你给画的这个‘饼’有多大，然后才和你谈价格优惠。”??????? 而更深层次的问题似乎在于，房地产开发项目的“产品性质”，是决定其对集团化采购有无需求的关键。??????? “产品必须是同质的，这是集团采购的前提。”南京城开千居房地产经营有限公司营销策划总监葛志超分析说，不管是横向的企业间的联合采购，还是纵向的企业内部各项目的统一采购，必须保证选材的一致性，如此才能使集团采购具有可操作性。??????? 但当前的现实是，国内房地产市场更多的还处在狂热追求产品“差异化竞争”的阶段，离“工厂里造房子”的“住宅产业化”时代还相去甚远，更多的企业尚没实现“标准化”生产，这就决定了集团化采购对于当前大部分房地产企业意义不大。以北京锋尚国际公寓为例，该项目因早在2002年就因率先倡导高科技住宅、“告别空调暖气时代”等理念而声誉鹊起，这样一个以“前瞻性”为商业卖点的地产项目，在当时根本找不到实践集团化采购的路径。??????? 锋尚算是一个较为极端的例子，但它足以说明，对于当前追求差异化竞争的房地产市场而言，集团采购尚“曲高和寡”。??????? “非关键”因素??????? “实际上集团采购的价值对产品成本的影响，远远不如设计的影响大。”阎少华强调：“成本控制的关键因素不在于是否集团化采购，而在于设计是否合理。”??????? 他认为，就目前来看，房地产成本控制最大的“挖潜地带”应该是设计环节，因为一旦设计不合理，其所造成的浪费是采购等诸多环节所无法比及的。“比如说，线路设计的不合理，就势必造成电缆、管材的浪费；选用的部品规格不对，就势必对销售造成影响。”而类似这样的损失，单靠采购所节省下来的钱，怎么能弥补？??????? 南京锋尚副总史勇也同样坚持“设计比采购更重要”的观点。他告诉记者，由于设计人员对方案拿捏不准，在做北京锋尚时，往往一种建材都要事先预留很多“备品”，以应对设计实施过程中出现的紧急情况，如破损、返工等，单这一项就是很大一笔花费。??????? “采购大家都很重视，但容易出问题的环节，往往是设计。”史勇如是总结道，鉴于上述经验教训，现在做南京锋尚，他们已经开始学着做“减法”了。??????? 实际上，对于一些企业而言，通过合理设计来实现成本最低不失为一个“两全之举”。因为以集团采购为核心的成本控制手段，是通过压低价格来达到目的的，这将直接触及到供货商的利益，往往容易使其提供的产品在质量和服务上得不到保障。??????? 从长远看，集团化采购可能成为房地产市场的一种发展趋势，但前提是房地产市场要具备相应的“垄断格局”。但在当前，房地产行业正处在“单体上升”阶段，更多的发展商只能盯紧“产品研发”等相对“前端”的环节，无暇顾及采购模式的创新。??????? 看来，房地产企业集团化采购，依然是“看上去很美”，只是这“美”，更多是因为有距离而产生的。 提升房地产开发企业采购管理能力 作者：攀成德管…????文章来源：本站原创????更新时间：2007-2-12 ? 很多地产开发企业在项目开发的过程中往往对采购管理的重视还不够，或者还没有清楚的认识到采购对项目开发的重要性。一些企业害怕控制不了成本而将项目开发过程中大大小小材料设备尽量甲供；另一些企业项目的采购完全依靠施工进度来拉动，即由施工单位根据施工进度提出采购要求，再由采购部门根据采购要求在物色几家基本符合要求的供应商难询价、比价后，选择确定一家后实施采购；还有一些企业，觉得采购无足轻重或者没有配备足够的采购管理人员，而尽量将项目开发过程中所需要的各类材料设备乙供。无论采取以上哪种做法，房地产开发企业都从中尝到了无尽的苦，要么成本无法控制、要么进度无法保