北京房地产市场供求规律跟价格机制作用的实证研究探究文档.docVIP

第六组 区域经济 协调发展13000字 北京房地产市场供求规律和价格机制作用的实证研究 王 利1作者简介 王 利1 1作者简介 王 利1 女 1945年12月出生 首都经济贸易大学 经济学院 教授 博士生导师 邱晓坚2 男 1983年12月出生 首都经济贸易大学 数量经济学硕士研究生 首都经济贸易大学 数量经济研究中心 【摘要】 本文利用状态空间模型对北京房地产市场需求函数、供给函数构造了可变参数模型，进而建立了北京房地产修正蛛网模型，用动态分析的方法研究供需求和价格在偏离均衡状态以后的实际波动趋势。研究表明在影响供给的因素中价格弹性较利率弹性大，说明房价是影响房地产开发商是否增加投资的主要因素。在需求函数中收入弹性最大，表明居民可支配收入是影响房地产需求的决定性因素。蛛网模型求解结果是发散的，反映出近几年北京房地产价格越来越偏离均衡价格，需要通过政府的宏观调控手段使其变为收敛的蛛网模型。模型也反映出2005年以来国家颁布的一系抑制房地产过热的政策起了作用，但是要抑制住房地产价格的快速攀升仍然有待时日。论文最后提出了相应的对策建议。 关键词 可变参数模型 动态分析 房地产需求函数 , 房地产供给函数 蛛网模型 引 言 房地产业产品的不可流动性、差异性和市场的区域性等特点，决定了房地产经济具有突出的区域特性。北京市房地业产业链长、关联度大，对北京市宏观经济拉动作用明显。总体看来，1990年以来北京市房地产市场发展可分为三个阶段：1990年到1994年底处于短缺经济时期，是卖方市场；1995年到1998年形成以集团购买为主要特点的买方市场，1998年底以前，集团购买占全市商品房销售的83%以上；从1999年开始逐渐形成了个人住房消费市场，其中2000年个人购房的比率上升到85%，银行按揭贷款成为主要的付款方式。 房地产市场调控的根本目的是保持市场的持续健康发展，全面落实科学发展观。由于房地产经济运行的复杂性，难以准确把握房地产市场运行的脉搏，也在一定程度上制约了对房地产市场进行宏观调控的有效性。本文利用状态空间模型对北京房地产市场需求函数、供给函数构造了可变参数模型，进而引进时间变化因素，建立了北京房地产修正蛛网模型，用动态分析的方法研究需求量、供给量和价格在偏离均衡状态以后的实际波动趋势，以期对北京地区房地产形势做出科学的分析，为市政府制定预防性的方案和适当的调控措施提供决策依据。 一、简短文献回顾 国外对房地产市场供求分析较早，1924年，美国经济学家伊利（L.T.Yelly）和莫尔豪斯（E.W.Morehouse）合著的《土地经济学原理》的出版，系统研究了农业土地经济问题。1945年，伊利的学生拉特克里夫出版的《城市土地经济学》开始分析城市土地供求状况，研究土地市场均衡模型，分析不动产市场结构。1984年，哥德伯格（M.Goldberg）与钦洛依（P.Chinlog）的《城市土地经济学》出版；同年，米尔斯（Edwin.S.Mills）与哈密尔顿（Bruce.W.Hamilton）的《Urban Economics》出版。这两本著作虽然采用了不同的计量模型来描述和分析美国的住房市场，但都注意到均衡模型无法解释住房市场。前者采用了闲置—过度模型，提出了一种闲置和过度需求可以同时存在的模型，它用政府的规划土地用量和市场供需量的差别来解释房地产市场的这种现象。后者采用了价格—租金模型，该模型通过系数把住房价格和租金联系起来，考虑到住房市场中所有影响这个系数的因素，并将租赁市场和买房市场结合，正确分析住房供求的规律。1972年，费尔（R.C.Fair）和杰斐（D.M.Jaffe）用多种方法估计了美国住房市场模型，并对均衡模型与非均衡模型做了比较，得出非均衡模型的决定系数较大，估计的标准误差较小，因而认为美国的住房市场不是均衡的，把住房市场作为非均衡市场处理获得更好的效果。 国的房地产市场起步较晚，早些年国内学者采用计量方法分析房地产市场供求的成果很少，随着近几年房地产市场的高速发展，房地产市场也得到越来越多的学者关注，有了部分定量分析成果，较多还是定性分析。2002年，上海电机学院的刘芳和郭颖发表了《我国房地产市场供求的非均衡分析》，以房地产市场供求的非均衡问题为中心，采用协整分析法确定非均衡计量经济模型参数估计迭代的初始值，从定量的角度对房地产市场进行了研究，研究表明，房地产价格、国民经济发展水平、城市化水平、经济政策、生产投入等因素在不同程度上影响了房地产市场的供求，我国房地产市场有效程度不够。2004年，吉林大学的王金明和东北财经大学的高铁梅发表了《对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析》一文，利用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行了动态的定量分析，分析表明，在影响需求的诸因素中，收入弹性最大，其次