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对“投资性房地产”准则若干问题探讨 摘要：XX年新准则己在上市公司范围内执行，今明两 年将会扩大实施范围，而当前房地产己经成为我国资本市 场上主要投资手段之一。新准则对投资性房地产的确认有 了进一步的划分，在保留现行实际成本计量属性的同时还 引入了公允价值计量属性。“投资性房地产”准则在实施中 因公允价值计量模式的引入，可能产生新的问题。为了更 好的运用新准则，应做好以下方面，加快会计理论研宄、 完善我国的市场体系、引入先进的估值方法、提高会计审 计执业人员素质等。 关键词：新准则；投资性房地产；公允价值 即将全面实施的新会计准则体系中增加了一项《企业 会计准则第3号__投资性房地产》（以下简称：新准则）， “投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼 有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出 售。”鉴于房地产己经成为我国资本市场上主要投资手段之 一，本文就新准则的运用作进一步探讨。 一、投资性房地产的确认 新准则第6条规定投资性房地产同时满足“与该投资 性房地产有关的经济利益很可能流入企业”和“该投资性 房地产的成本能够可靠地计量”两个条件的，才能予以确 认。 要划分开投资性房地产与自用房地产 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同， 但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。 前者现金流量的产生在很大程度上独立于企业持有的其他 资产，而后者必须与其他资产如生产设备、原材料、人力 资源等相结合才能产生现金流量。因此，按土地使用权、 建筑物或构建物的实际用途及其现金流量的特点，分别把 投资性房地产单独核算，自用房地产纳入固定资产或无形 资产核算。 要划分开企业个别会计报表与合并会计报表中房地 产性质 企业若将其拥有的房地产出租给其母公司或子公司使 用，从拥有房地产的单个企业来看，该项房地产是投资性 房地产。但是，从整个集团来看该项房地产属于自用房地 产，在合并财务报表中按照固定资产或无形资产核算。 要划分开企业出租部分房地产情况下房地产性质 企业若将其拥有的房产的一部分留为自用，另一部分 对外出租，如果出租部分能够分别出售（或采用融资租赁方 式分别出租），则企业应将自用的房产和出租的房产分别按 固定资产和投资性房地产核算；如果出租的部分不能分别 出售，根据重要性，则只有在不重要的部分是用于商品或 劳务的生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该 项房地产视为投资性房地产，否则出租的部分均应视同自 用房地产确认。 要划分开企业出租房地产的同时为客户提供服务情 况下房地产的性质 企业不仅向其客户出租房产，同时提供与房产相联系 的服务。此时该房地产应当作为自用还是投资性房产确认 应按如下原则进行判断：如果企业提供的服务在整个协议 中只是一个不十分重要的组成部分，则企业应将该项房地 产视为投资性房地产；反之，如果提供的服务是整个协议 的主要部分，此时就应当认为该房产是为生产商品、提供 劳务或者经营管理而持有，应作为自用房产。 二、投资性房地产的计量 新准则在保留现行实际成本计量属性的同时还引入了 公允价值计量属性。这是新准则比较突出的特点，但企业 对公允价值计量属性的引用需要相当慎重，且对投资性房 地产的计量属性一经确定，不得随意变更，从成本模式转 为公允价值模式，视为会计政策变更，应当根据《企业会 计准则第28号__会计政策、会计估计变更和差错更正》 的相关规定进行处理。已采用公允价值模式计量的投资性 房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 初始计量 投资性房地产的初始计量应遵循实际成本原则，根据 计量对象是建筑物还是土地使用权分别按照固定资产和无 形资产会计准则处理。具体而言：投资性房地产属于外购 的按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为入账价值; 属于自行建造的按建造该资产达到预定可使用状态前所发 生的必要支出作为入账价值；属于以其他方式取得的按其 取得时的实际成本参照相关会计准则的规定确定。 后续计量 投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大 不同表现在对投资性房地产的后续计量上。会计准则允许 选择实际成本和公允价值两种后续计量模式。新会计准则 规定：在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持 续可靠取得的情况下，可采取公允价值对投资性房地产进 行后续计量，这需要满足：投资性房地产所在地有活跃的 房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类 或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性 房地产的公允价值做出合理的估计。 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折 旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允 价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间 的差额计入当期损益。 三、“投资性房地产”准则实施产生的新问题分析 新准则引入公允价值计量模式，对于